マンションを購入する際に悩むポイントが「建物の築年数」です。
東京都渋谷にある「宮益坂マンション」が日本初の分譲マンションとして完成してから約70年。現在におけるマンション戸数は全国で700万戸以上となっています。
相応にして、マンション市場でも様々な年代の物件が流通しており、今では「築浅」や「築古」といったように物件の築年数で区別する不動産広告をよく目にするようになりました。
また、日本では長らく中古よりも新築を良しとする、いわゆる「新築神話」が根強かったものの、駅近くでの新築供給が難しくなったことやリフォーム技術の向上によって、もはやこの神話も崩れつつあります。
このような市場環境の中で、特に「築古マンション」の注目度が高まっています。
今回は築古マンションのメリットとリスクについて解説していきます。中古マンションでどのような物件を探そうか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
築古マンションを購入するメリット
築古マンションを購入するメリットとしては、
- 好立地に位置する場合が多い
- 価格が安い
- 投資目的の場合はバリューアップも狙える
などが挙げられます。
好立地に位置する場合が多い
先述した渋谷の一等地に存在した「宮益坂マンション」に代表されるように、築古マンションは駅近の好立地に位置している場合が多いです。
初めて分譲マンションが完成してから70年の間に、主要駅近くの空地は次々にマンションが建設され、現在では駅至近でマンションが建設できる程のまとまった用地はほとんどありません。
そのため、駅近の好立地で新築物件が供給されることは非常に少なくなっているのです。稀に再開発事業などで新築マンションが建設されることはありますが、再開発は数十人～数百人の地権者における合意形成が必要な事業であるため、事業化の時期が不明確です。
したがって、探している最寄駅やエリアが限定されており、かつ駅至近を希望されている場合は必然的に築古マンションの検討を行うケースが多くなります。
価格が安い
築古マンションは「流通価格が安い」こともメリットの一つです。
新築マンションは築浅の中古マンション価格の２〜３割程度上乗せした価格設定で売り出される場合がほとんどです。逆に言えば、新築マンションは入居した瞬間に２～３割程度の価格が下落するとも解釈できます。
一方、築古マンションは市場価格が底値で推移している場合が多く、エリアの中でも安価で入手できる可能性が高いと言えます。
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投資目的の場合はバリューアップも狙える
投資目的の購入であれば、リフォームを行うことでバリューアップを狙うことも可能です。
先述したように築古マンションは市場の底値で流通している場合が多いため、購入後にリフォームなどを行うことで物件の資産価値を上昇させられる可能性があります。
想定賃料よりも高い賃料で貸し出して収益物件として保有するも良し、あるいは良い条件の買い手が現れれば売却益を獲得できるかもしれません。
築古マンションならではの良さ
築古マンションならではの良さと言えば、何と言っても「スケルトンリフォーム」ができることです。
スケルトンリフォームは、専有部内の内装を全て取り払って躯体のみの状態にし、一から部屋を作り直すリフォームを言います。
スケルトンリフォームでは、設備機器やデザインなど、基本的に全ての項目をご自身のオーダーメイドで行えることが魅力です。
最近ではスケルトンリフォームを専業とする内装業者も多くなっており、スケルトンリフォームをするためにあえて築古マンションを購入される方もいるほど、住宅購入の選択肢として一般化しています。
スケルトンリフォームは多様な生活様式のニーズに応えられる選択肢として、若年層を中心に人気が集まっているのです。
築古マンションには少なからずリスクもある
人気が集まる築古マンションですが、下記のようなリスクも存在しています。
- 耐震への懸念
- 配管設備の劣化
- マンション建て替えの可能性
耐震への懸念
築古マンションの最も大きなリスクが「耐震性への懸念」です。
特に昭和56年６月以前に着工された物件（正しくは建築確認許可が下りた物件）は「旧耐震マンション」と呼ばれ、建築基準法における耐震基準が大きく見直される前のマンションであるため、適正な対策が講じられていない場合は、大きな揺れによる倒壊のリスクが高いとされています。
配管設備の劣化
築古マンションは、専有部内の配管設備が劣化している恐れがあります。
配管設備は直接目で確認することが難しいため、購入時に状態を把握するのは容易ではありません。
配管の寿命は管の種類によって異なりますが、築古マンションの場合は「亜鉛メッキ鋼管」は15〜20年でサビや腐食が始まると言われているため注意が必要です。
配管設備の交換費用は、一般的に50万円から100万円が目安と言われています。そのため、配管の寿命が近いと検討時点で判明している場合は、スケルトンリフォームやリノベーションを前提とした購入検討がおすすめです。
マンション建て替えの可能性
マンションの管理組合が、建て替えを検討している可能性もあります。
特に好立地に位置する物件は、近年の事業用地不足によりマンションデベロッパーが積極的に建て替えの提案を行っている場合があるため注意が必要です。
実際に、特に首都圏ではマンション建て替えを検討する物件が増加しています。
そのため、「お金をかけてリフォームしたにも関わらず、いざ入居してみたら本格的な建て替え検討が始まってしまった」このようなケースは今後増加していくと想定されます。
▼おすすめの築年数についてはこちらで詳しく解説しています。
中古マンションの購入は築年数16～20年の物件が狙い目の理由
築古でも良いマンションを購入するには事前確認と不動産会社選びが大切
ここまで築古マンションのメリットとリスクを解説しました。
ひとくちに築古マンションと言っても、築年数や建築部材のスペック、これまでのメンテナンス状況によって、物件の良し悪しは様々です。
特に耐震への懸念や配管設備の状況などは、表面上では判断が難しいため、耐震性能に関することやメンテナンス状況が確認できる情報が不可欠です。
その情報を入手し事前確認するには、物件に関する知識を持ち、情報集めに協力してくれる不動産会社へ仲介依頼することが重要です。
築古マンションを探す際は、物件検索のみならず、まずは信頼できる不動産会社探しに注力しましょう。
おわりに：築古マンション購入成功には「情報集め」が不可欠
近年、「築古マンション」の注目度が高まっています。
築古マンションは、好立地に位置し価格も底値で推移している場合が多いため、駅距離と予算を重視される方には有効な選択肢と言えます。
ただし、築年数や建築部材のスペック、これまでのメンテナンス状況によって、物件の良し悪しは様々であるため、購入の前には物件に関する情報を隈なくチェックすることが必要です。
その情報を入手するためにも、豊富な知識を持ち、情報集めに積極的に協力してくれる不動産会社へ仲介依頼することが重要と言えます。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
