不動産は取引に関する手続きが複雑であるため、ほとんどの方が不動産会社に仲介（媒介）を依頼します。
この仲介会社への依頼方法には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、それぞれ依頼主と仲介会社に課せられるルールが異なります。
この３つの中でも「専任媒介」はルールのバランスが最も良いとされ、不動産売却における媒介契約のほとんどがこの専任媒介です。
本記事の主な内容は下記のとおりです。
- 仲介の媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類
- 専任媒介が最もバランスが良い媒介形態とされている
- 専任媒介は一社にだけ仲介依頼ができる
- 専任媒介は自己発見取引ができる
不動産の取引は売却・購入に関わらず、仲介会社への問い合わせや相談からスタートします。
この取引の初動から完了するまでには、どんなに早くても１ヶ月から２ヶ月、長ければ１年以上を要する方もいるため、「どこの仲介会社にどのように依頼するか」は取引の結果に大きな影響を与えるのです。
今回は仲介の依頼方法として最も多く採用されている専任媒介について、その意味や注意点を詳しく解説していきます。
取引態様の「専任」とは？
「専任媒介」とは、不動産取引における媒介形態の一つです。
その名前のとおり、依頼することができる仲介会社は１社だけに限られ、売買が成立した場合はこの仲介会社に対して仲介手数料を支払う仕組みです。
媒介契約の内容は宅地建物取引業法によって定められており、媒介形態によって依頼主と仲介会社に課せられるルールが異なります。
専任媒介はこれらのルールが最もバランスが良いと言われており、売却における実務ではほとんどがこの専任媒介を採用しています。
不動産の媒介契約は３種類ある
不動産の仲介を依頼するときは、仲介会社との間で「媒介契約」を締結します。
そしてこの媒介契約には、先述した専任媒介を含めて下記３つの種類があります。それぞれの特徴も併せて確認しましょう。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
- 複数の仲介会社との契約ができる
- 売主による自己発見取引が可能
- 仲介会社によるレインズへの登録が任意
- 仲介会社による売主への業務報告は任意
専任媒介契約
- １社との契約のみ可能
- 売主による自己発見取引が可能
- 仲介会社によるレインズへの登録は７営業日以内
- 売主への業務報告は２週間に１回以上
専属専任媒介契約
- １社との契約のみ可能
- 売主による自己発見取引が不可
- 仲介会社によるレインズへの登録は５営業日以内
- 売主への業務報告は１週間に１回以上
自己発見取引とは、売主自らが発見した顧客との取引のことを指します。自己発見型取引では仲介会社が取引に一切関与しないため、成約報酬である仲介手数料の支払いは発生しません。
また、レインズは、不動産会社だけがアクセスできる指定流通機構のことを言います。購入相談を受けた仲介会社は基本的にこのデータベースに登録された物件から希望条件に合致する物件を検索し、顧客へ紹介する仕組みです。
上記特徴のとおり、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の順番で依頼主と仲介会社に課せられるルールが厳しくなっていきます。
３つの媒介契約はそれぞれ一長一短がありますが、どれを採用するかは依頼主の判断によって決定します。
専任媒介がよいと言われているのはなぜ？
一般的に、売却依頼をするときは、専任媒介が良いと言われています。
この理由は、売主にとっても、また依頼された仲介会社にとっても、最も都合が良い媒介形態だからです。
媒介形態が一般媒介契約である場合、売主は複数の仲介会社に売却活動を依頼することができます。
一見すると、売却活動の間口が広がるため、早く、高く売却できるようにも思えます。しかし、一方の仲介会社にとってみれば、複数の仲介会社がライバルとなれば、成約報酬である仲介手数料を獲得するチャンスが少なくなってしまうため、広告や営業活動に注力する物件としては劣後する可能性があります。
また媒介形態が専属専任媒介契約である場合、売主は５営業日以内のレインズへの登録にくわえ、１週間に１度のペースで業務報告を受けることができます。
ただし、親戚や知り合いなどの身内が購入者となった場合、専属専任媒介では自己発見取引が許されないため、必ず仲介会社へ媒介してもらわなければなりません。
専任媒介は、一般媒介と専属専任媒介の中間をとる媒介形態です。
売主としては、レインズへの物件登録と業務報告が約束され、仲介会社としては自己発見取引を除いて、売却が成功すれば必ず仲介手数料を受け取ることができます。
つまり、専任媒介は両者にとってバランスの良い仕組みとなっているため、一般的に最も良いと言われているのです。
専任媒介の物件を購入するメリットとデメリット
ここで、専任媒介の物件を購入するメリットとデメリットをご紹介します。
- メリット：物件を熟知した仲介会社を通じて購入できる
- デメリット：「手数料無料」の仲介会社を利用できない可能性がある
メリットは、取引の安全性が比較的担保できるということです。
専任媒介の物件は、一般媒介よりも仲介会社にとっての優先度が高く、査定当初から物件調査と販売活動に注力しているため物件に関するに内容を熟知しています。
一方デメリットとしては、「手数料無料」の仲介会社を利用できない可能性があるということです。
仲介手数料無料を謳う会社は、売主側から仲介手数料を受け取るかわりに購入側は無料にするというビジネスモデルです。そのため、専任媒介により他の仲介会社が介在している場合は、そもそも取り扱うことができない可能性が高いです。
専任媒介で物件を購入するときの注意点
先述した専任媒介が最も良いと言われているのは、あくまで売却の場合です。
購入側については、物件探し当初から媒介契約を締結することはあまり一般的ではなく、実際は不動産購入の契約間近に仲介会社と一般媒介契約を締結します。
ただし、物件探しから段階から専任媒介を締結することも有益な一つの方法と言えます。
仲介会社にとってみれば、購入が決まれば仲介手数料が約束されているため、なるべく依頼者の希望に合致する物件を提案するため、他の顧客よりも物件検索と案内を優先してもらえる可能性があります。
ここで注意したいのは、自社物件ばかり勧められるリスクがあることです。
自社で売却依頼を受けている物件を購入してもらえれば、仲介会社は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができるのです。そのため、無理やりにでも自社の物件で成約しようとする可能性があります。
いずれにしても専任媒介で物件を購入するのは非常にレアな場合であることは認識しておき、締結するとしても、本当に信頼できる仲介会社であるか慎重な判断が必要です。
おわりに：専任媒介が最もバランスが良い
仲介会社への依頼方法には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類あり、それぞれで依頼主と仲介会社へ課せられるルールが異なります。
専任媒介は、一般媒介と専属専任媒介の中間をとる媒介形態で、ルールにおけるバランスの良さから、売却においては最も多く採用されています。
また購入側としても、物件探から専任媒介を締結することは有益な方法と言えます。
この場合、仲介会社は購入が決まれば手数料が約束されているため、他顧客よりも優先して物件探しをしてくれる可能性があるのです。
ただし、利益優先の仲介会社の場合は自社物件ばかり勧められるリスクがあるため注意が必要です。
売却・購入に関わらず、不動産取引は相談から完了するまでに早くても１ヶ月から２ヶ月を要するため、「どこの仲介会社にどのように依頼するか」は慎重な判断が必要です。
▼誠実な不動産会社の選び方はこちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
仲介手数料無料は危険？中古マンション購入の際に誠実な不動産会社を見極める5つのポイント
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
