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2018-01-05

任意売却物件で中古マンションを購入するメリットと5個の注意点

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不動産物件を探していて、不動産会社から「任意売却物件」と注釈の付いた物件を紹介されたことはありませんか? 一般的な不動産を購入するよりも安価で購入しやすい任意売却物件は、買い手にとっては魅力的にうつりやすいでしょう。

しかし、任意売却物件には、メリットもあればデメリットもあり、購入を決める前に確認しておきたい注意点もあります。任意売却物件とはどのようなものなのか、どういうメリットがあり、購入者はどのような点に気をつけるべきなのか、みていきましょう。

任意売却物件とは?

居住用の不動産物件を購入する際、多くのケースでは物件を担保にした住宅ローンを借り入れることになり、購入後はローンを返済していきます。

しかし、その返済が何らかの理由で滞ってしまうと、金融機関などの債権者は、担保である物件を差し押さえて競売にかけることでローンの残額を回収しようとします。

債権者が強制的に売却する物件は「競売物件」と呼ばれますが、その手前で債務者が自らの意思で売却してローンの返済に充てる場合、その物件は「任意売却物件」「任売」と呼ばれます。

競売物件は債権者の申し立てを経て裁判所が売却しますが、任意売却物件は一般の不動産売買と同様に不動産会社などを介して売却を進めます。

金融機関などの債務者にとっては、競売物件よりも任意売却物件のほうが高く売れ、それだけローンの債務を少しでも多く減らせることになります。

任意売却物件で中古マンションを購入するメリット

任意売却物件を購入する大きなメリットは、一般的な物件に比べて安く購入できることです。

後述のように売却期間が限られていたり、瑕疵担保責任が免責されるといった理由があるためで、同じような条件の物件と比べて3割程度安価で購入できる傾向があるとされています。

任意売却物件は一般的な中古住宅に比べれば安価にはなるものの、競売物件よりは高く売ることができるため、債務者にとっては債務の減額につながります。

買い手にとっては一般的な物件よりも安価で購入できることで、投資目的であれば一般的な中古物件より利回りが高くなるというわけです。

任意売却物件で中古マンションを購入する際の5個の注意点

購入までに時間がかかることがある

任意売却物件の売買価格を決めて取り引きを成立させるにあたっては、物件の持ち主である債務者だけでなく、債権者の同意が必要です。その交渉に時間がかかると、一般的な不動産物件の購入より時間がかかることがあるのです。

売り主の瑕疵担保責任が免責される

一般の不動産取引の場合、売り主は修繕の必要な欠陥などに対して一定の修繕責任を負いますが、任意売却物件の場合には売り主は瑕疵担保責任を免除されます。万一、物件購入後に何らかの欠陥が発見されても、その修繕などは買い主自身の負担で行うことになります。

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売買価格を債権額より下げることはできない

物件の持ち主である債務者やローンの債権者にとって、任意売却物件の取り引きの目的はローンの残債を返済することです。したがって、債権者はローンの残高に極力近い金額で売却しようとするため、売買価格を債権額より下げるような値引き交渉はほとんどできません。

残置物があったり荒れている場合がある

任意売却物件の場合、売り主の大半は債務で厳しい状態にあると考えられます。そのため、残置物がない状態での引き渡しが原則とされていても債務者の荷物が残った状態で引き渡されたり、室内がひどい荒れ方をしているようなケースもあります。

任意売却物件だからといって安いとは限らない

任意売却物件であれば必ず安いというわけではありません。前述のとおり、債権者は少しでも多く回収しようとしていますから、物件の立地や条件によっては一般的な物件と同等の価格で売りに出すこともあるのです。

リスクをふまえて任意売却物件を選ぼう

債権の回収が目的である任意売却では、持ち主である債務者や、ローンの債権者である金融機関などが複雑に絡み合います。そのため、売り主が突然「やっぱり売却はしない」と言い出したり、債務者は売りたくても債権者との交渉が難航したり、第三の債権者が出現したりといった事情で、取り引きが中止になってしまうことも十分考えられます。

売買契約を交わしたあとに売却を中止するとなった場合、通常であれば契約締結時に支払った手付金を返してもらうことになりますが、売り主がすでに使い込んでしまっていれば返してもらえないといったこともあるのです。任意売却物件の購入は、そうしたリスクや注意点を理解したうえで進めるようにしましょう。

おわりに

“掘り出し物”に出合えるチャンスが潜む任意売却物件ですが、注意点やリスクを理解せずに購入してしまえば、労力や金銭コストを支払ったのに“儲け”が少ないということにもなりかねません。不安に感じたら、任意売却物件を専門に扱う不動産会社を利用してサポートを受けるという方法もあります。