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2018-01-05

不動産投資で起こり得る6つのリスクと回避するための方法

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不動産物件を購入して賃貸運営を行い、毎月家賃収入を得る不動産投資は、長期的・安定的に収益を上げることを目的とした投資です。

株式投資や投資信託などと並んで常に注目の集まる投資方法の一つといえる不動産投資は、税法改正で相続税対策としても有効とされます。

しかし、不動産投資といえども、投資である以上はリスクからは逃れることができません。

ただ漫然と家賃収入をあてにしているだけでは、そのリスクに足元を救われてしまう可能性があるのです。リスクを回避し、安定的な家賃収入を継続的に得るためには、そのリスクをきちんと理解したうえで対策を施す必要があります。

不動産投資で成功している人はリスクヘッジを行っている

「リスク」とは、一般的には「危険、危険度」「結果を予測できる度合い/予測どおりに進まない可能性」を意味しますが、投資においては「結果が不確実であること」「収益(リターン)の振れ幅」を意味します。

リスクとリターンは相関関係にあって、高いリターンを狙うのであればリスクもそれだけ高くなるのです。

そのリスクも織り込んだうえでリターンを得て投資に成功するには、予測しきれない不確実な結果に対して備えておくリスクヘッジが必須です。不動産投資においても、成功を収めている人は共通して何かしらのリスクヘッジを行っているといえます。

不動産投資で起こり得る6つのリスクと回避策

リスクというからには現段階で予測しきれないものもありますが、不動産投資において収益に影響を与える要因として起こり得るとされるリスクには代表的なものがいくつかあります。その内容と、そのリスクに対する回避策をみていきましょう。

空き室リスク

賃貸物件に入居者がいないと家賃収入が入りません。

空き室期間を極力ゼロに近づけるためには、「駅近など立地のいい物件を選ぶ(賃貸需要が大きい)」「競争力のある物件を選ぶ(入居者に人気となる条件を押さえる)」「入居者募集に強い賃貸管理会社と契約する(入居者の募集能力を高める)」といった対策があります。

家賃滞納リスク

入居者がいても家賃を滞納されてしまうと、回収も入居者を追い出すのも困難で、空き室リスクよりもリスクが大きいともいえます。

対策としては、「滞納保証のある賃貸管理会社と契約する」「家賃の滞納が発生した場合は専門家に任せる」といったものが考えられます。

家賃下落リスク

築年数が経過して建物や室内の老朽化が進むと家賃は下げざるを得なくなり、そうなれば収入が減少してしまいます。

しかし、立地のいい物件や設備のいい物件、ペットの飼育可能といった入居者から人気を得られる物件にすることで、家賃を落とさなくても入居者を見つけやすくすることが可能です。

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借入金リスク

物件の購入に際してはローンを借り入れることが大半ですが、この返済を家賃収入だけに頼っていると前述の空き室リスクや家賃滞納リスクの影響で不動産投資が行き詰まってしまうことがあります。

それを避けるには、まずは多額の借り入れを行わないこと、次に10年以内に資産に占める借入比率を40%まで下げるようにしましょう。

自然災害リスク

昨今、発生リスクが高まっている大地震の危険には、耐震性を備えた物件や地震に強い立地の物件を選ぶこと、複数の物件を所有する場合は地域を分散させておくことなどで備えましょう。自然災害ではありませんが、火災リスクへの備えも重要です。

賃貸管理会社倒産リスク

賃貸物件の管理業務を委託している賃貸管理会社が倒産してしまうと、管理会社に預けている敷金や家賃などを取り戻すことができなくなるケースがほとんどです。

大切な不動産と家賃収入を信頼して預けられる賃貸管理会社を選ぶためには、実績や賃貸住宅管理業登録制度への登録などで安定性を見極め、契約後も支払状況などから倒産の兆候を見逃さないようにしましょう。

リスクを知っていれば対策をとれる

長期的な家賃収入が見込めると謳われる不動産投資も、大金を投じて行うのにこれだけリスクがあると考えると、踏み出すのが怖くなるかもしれません。しかし、リスクを理解していれば、その備えをとることも可能です。

不動産投資は事例も多く、起こり得るリスクやその対策などについてもさまざまな情報やノウハウが存在しています。

そうした情報を参考にしながら、自分自身でリスクを噛み砕いてしっかり理解し、対策をとるようにしましょう。

おわりに

どのような方法でもリターンを得るためには、多少なりともリスクを受け入れなければなりません。

そのリスクヘッジを適切に行うというのは、投資を成功へ導く最低条件といえるでしょう。突然起こった予期せぬトラブルには対応が難しくなるものですが、事前に起こり得るリスクを想定しておけば、それに正しく対応することも行いやすくなります。