2020年4月1日の民法改正により、「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が創設されました。
この改正によって、不動産売買における売主の責任範囲や買主の権利内容などに大きな変更がされたため、取引を行う場合は十分注意すべきポイントです。
契約不適合責任の主なポイントは以下のとおりです。
- 「契約不適合責任」の創設によって売主の責任がより重くなった
- 瑕疵担保免責が無効になることはない
- 買主には「５つの権利」が認められる
- 契約不適合責任免責物件はホームインスペクションがおすすめ
不動産は替えの利かない商品であるうえ、引き渡し後に物件に不具合が見つかることも少なくありません。そのため、引き渡し後に思わぬ不具合が見つかったときでも大きなトラブルにならないように、売主・買主の双方が納得のいく内容で契約締結をしておく必要があります。
今回は契約不適合責任について、瑕疵担保責任との違いも含めて詳しく解説していきます。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略称です。
2020年4月1日の民法改正によってこの契約不適合責任が創設されたことにより、これまで不動産取引で用いられてきた「瑕疵担保責任」が廃止されました。
売主は契約内容に適合した目的物を、買主である相手方に引き渡す義務を負っています。契約不適合責任は、これら契約において売主が引き渡した目的物が、その種類・品質・数量に関わらず、「契約内容に適合していない」と判断された場合に売主が買主に対して負う責任を言います。
簡単に言うと、「契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負う」という内容です。
瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いは、
- 「隠れたる瑕疵」という概念が無くなった
- 責任が発生する期間が変更された
- 「追完請求権」と「代金減額請求権」が行使できるようになった
上記３つが大きなポイントです。
従来の瑕疵担保責任では、「隠れたる瑕疵」つまり契約時点では買主が発見できないような物件の欠陥が存在した場合、買主は売主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができました。
一方の契約不適合責任では、欠陥が隠れていようがなかろうが、「契約内容に合致していない場合」買主は売主に対して何らかの請求が出来ます。
また、瑕疵担保責任では「契約時までに存在した瑕疵」が責任の対象になる一方で、契約不適合責任では「物件の引き渡し時までに存在した不適合」となります。つまり、売主の責任期間が延長されたこととなります。
さらに、契約内容に適合しない場合、買主には「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「催告解除請求」「無催告解除請求」といった請求権があり、これら買主の権利が瑕疵担保責任よりも充実したものとなっています。
それぞれの権利内容については、後ほど詳しく解説します。
なぜ瑕疵担保責任から契約不適合責任になったのか？
なぜ瑕疵担保責任から契約不適合責任になったのでしょうか。
主な理由は以下の２つです。
- 以前の民法は「わかりにくかった」から
- 以前の民法は「時代遅れだったから」
「瑕疵」という言葉からも分かるとおり、以前の民法では非日常的な専門用語が使用されており、今後も制度を運用するうえでは、名称を改めるべきとの議論がされてきました。
その結果、制度の名称や内容に関して、一般に理解しやすいものに変更することを一つの目的として「契約不適合責任」に改正されたのです。
また、制度の内容自体が前時代的であったという問題もありました。
瑕疵担保責任は買主が不利となるポイントが多く、現代においては不動産の流動化を阻害する内容であったと判断されたのです。
これまでの瑕疵担保免責は有効？無効？
契約不適合責任への変更により、旧制度にあった「瑕疵担保免責」が無効になることはありません。
つまり、契約不適合責任の制度下においても免責にすることは可能です。
これまでの瑕疵担保責任では、売主と買主の合意によって、その責任を無効にすることが可能でした。
このことを「瑕疵担保免責」と言い、売主の売却リスクを減殺するために、売却条件として付すことが一般に存在していました。
契約不適合責任は法律上「任意規定」となっています。つまり、契約書にきちんと「免責」であると記載されていれば、民法の条文内容よりも契約書の記載内容が優先されるため、契約不適合責任を免責とすることが可能なのです。
売買契約と請負契約とは？
売買契約と請負契約の違いは、宅地建物取引業法が適用されるか否かがポイントです。
売買契約は、不動産取引の場合は「土地のみ」もしくはマンションや一戸建ての様に「土地付き建物」（完成物件）を売買した際に締結されるものです。
一方の請負契約書は、建物を建築する前に建築を目的として建設会社や工務店等と締結する契約書です。
そのため、請負契約の場合は宅地建物取引業法の適用がなく、手付金や違約金の取り扱いが異なります。
ただし、契約不適合責任における売買と請負ともに、買主の権利行使の期間は原則的に同じです。
- 売買契約：買主は「不具合を知ったときから1年以内」に不具合の内容を売主に通知することが必要
- 請負契約：発注者は「不具合を知ったときから1年以内」に不具合の内容を請負者に通知することが必要
なお、上記いずれも契約書で行使期限をより短くすることや長くすることが可能です。そのため、実務上では契約不適合責任の担保期間を設定することが一般的です。
この期間は非常に重要なポイントですので、契約書に記載されている場合は期間の根拠等を明確に理解しておくようにしましょう。
契約不適合責任において買主が得られる権利
契約不適合責任では、買主に下記５つの権利が認められています。
- 追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請
- 催告解除
- 無催告解除
追完請求
物件の種類や品質または数量が契約内容と異なっていた場合、買主は売主に対して追完請求ができます。以前の瑕疵担保責任では、欠陥を認知できたかどうかが争点になっていましたが、今回の改正により、契約の内容に記載がなければ、買主は直ちに追完請求権による補修請求などを行えるようになりました。
代金減額請求
代金減額請求とは、追完請求に売主が応じないとき、または補修などが物理的に不可能である場合に、代金を減額請求することを言います。
損害賠償請求
瑕疵担保責任においても損害賠償請求は認められていましたが、契約不適合責任においても継続して買主権利として認められます。
ただし、売主の帰責事由が不要であった改正前民法と違い、損害賠償には売主の帰責事由が必要となりました。
催告解除
追完請求に対して、売主が応じないときに行使できる権利です。代金減額請求では買主が納得できない場合に、契約を解除します。
契約解除により、売主は売買代金の返還が義務付けられます。
無催告解除
契約の内容に適合しないことで、契約の目的を達成できない場合、無催告解除ができます。
目的を達成できないときに限って行使できる権利であるため、軽微な不具合などで補修可能な場合は権利行使が認められません。
契約不適合責任免責の不動産は購入しないほうがいい？
物件が契約不適合責任免責だからといって、必ず「いわく」や「欠陥」が隠されているというわけではありません。そのため、過度に敬遠する必要は無いです。
免責にするか否かは、売主の売却後のリスクに対する考え方次第でもあります。現時点で欠陥や不具合は無いものの、不測のリスクを取りたくないがために、販売価格に影響することを承知で免責条件とする方も少なくありません。
ただし、契約不適合免責は買主のリスクであることに違いはありません。
免責物件を検討される際は隈なくチェックを怠らず、可能であればホームインスペクションを依頼されることをおすすめします。
▼ホームインスペクション（住宅診断）についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
インスペクション（住宅診断）を実施するメリットと費用の目安
おわりに：民法改正により不動産売買における買主保護が拡充された
2020年4月1日の民法改正により、「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が創設されました。
契約不適合責任は、契約において売主が引き渡した目的物が、その種類・品質・数量に関わらず、「契約内容に適合していない」と判断された場合に売主が買主に対して負う責任を言います。
買主には「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請」「催告解除」「無催告解除」の５つの権利が認められており、瑕疵担保責任の制度下よりも買主の権利が拡充されました。
なお、契約不適合責任は「任意規定」であるため免責にすることも可能です。
免責物件を検討される際は、決済後に思わぬトラブルや出費のリスクを低減させるためにも可能であればホームインスペクションを利用されることをおすすめします。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
