中古マンションの仲介手数料を無料にできる理由とは?購入の際に誠実な不動産会社を見極めるポイントも解説

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最終更新日:2021年11月24日

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仲介手数料は、不動産を購入した場合に不動産会社に支払う成功報酬です。最近では、仲介手数料無料を打ち出す不動産会社も出てきましたが、どうしてそのようなことができるのでしょうか。
仲介手数料がかかる仕組みや計算方法と、仲介手数料が無料でも注意しなければならないポイントを解説します。

仲介手数料とは

不動産を購入するとき、仲介手数料を不動産会社に支払います。これは、物件探しをしていて、不動産会社に相談したり、興味のある物件の内覧をしたりしたときには請求されません。
仲介手数料は「不動産を購入した場合に仲介会社に支払う成功報酬」なのです。

しかし、最近では「仲介手数料無料」を掲げる不動産会社も見られますが、どうしてそのようなことができるのでしょうか。
不動産取引の形態や仲介手数料の計算方法と合わせて解説していきます。

不動産取引の3つの形態と仲介手数料

不動産取引には、「売主」「代理」「媒介(仲介)」という3つの形態があります。それぞれがどのような取引形態なのか、仲介手数料がかかるのかは次の通りです。

①売主

不動産売買をオーナーと直接するものです。仲介業者が間に入ることがないため、仲介手数料は発生しません。不動産会社が保有している物件を購入する場合も、「売主=不動産会社」となるため、仲介手数料がかからないことになります。

②代理

不動産会社がオーナーの代理として取引をする方法です。不動産会社を相手に購入手続きをしますが、仲介手数料が発生する場合としない場合があります。

③媒介(仲介)

不動産会社が、オーナーと買い手の売買の間に立って取引を行います。この場合は、仲介手数料が発生します。

これだけ見ると、仲介手数料がかからない方が物件の購入総額が安くなるので、「売主」や「(仲介手数料がゼロまたは安い)代理」の形態がいいと感じるかもしれません。しかし、この場合は、自分で売りに出されている不動産を探し、契約書の作成などもしなければなりません。

また、これは売り手にとっても同じことで、買い手を見つけるのが大変です。そのため、「売主」や「代理」の物件は少なく、多くが「仲介」で取引されています。

不動産購入時の仲介手数料はいくらかかるのか

買いたいと思った物件が見つかっても、「売主」や「代理」の物件は少ないため、仲介手数料が発生することが多いと言えます。そこで、仲介手数料の計算方法について知っておきましょう。

不動産の仲介手数料は、その上限額が法律(宅地建物取引業法)で決められており、その範囲内で自由に決めることができます。上限額は下表のとおりです。

物件の価格(税抜) 仲介手数料の上限(税抜)
200万円以下の部分 5%
200万円超、400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

このように定められているため、3,000万円の物件であれば、「200万円以下の部分」と「200万円超、400万円以下の部分」と「400万円超の部分」の合計金額を計算します。

しかし、400万円超の物件の場合は、「物件価格×3%+6万円」で簡単に計算することができます。

▼新築一戸建ての仲介手数料の情報をお探しなら、こちらの記事をご覧ください。
「新築一戸建てを仲介手数料無料で購入」するには?購入時のポイントや仕組みを解説

仲介手数料の上限額を計算するときの注意点

仲介手数料を計算するときは、消費税に注意が必要です。
その理由は、「物件価格は税抜価格で計算すること」と「仲介手数料には消費税がかかること」です。

物件価格は、土地価格と建物価格の合計です。しかし、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。そのため、それぞれの税抜価格を確認する必要があります。

税込3,300万円で購入する場合、税抜価格は3,000万円とは限りません。
建物価格が税込2,200万円であれば、建物の税抜価格は2,000万円で、土地価格は1,100万円です。この場合、物件の税抜価格は3,100万円となり、ここから仲介手数料を計算します。

3,100万円×3%+6万円=99万円

これに消費税(99,000円)がかかり、税込の仲介手数料上限額は1,089,000円となります。

実際に請求される仲介手数料が、計算で求めた上限額以下になっているかを確認するようにしましょう。
また、仲介手数料は、不動産の売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払うのが一般的です。

仲介手数料無料の不動産会社がある理由

近年、「仲介手数料無料」を掲げる不動産会社が増えてきました。物件を購入する人からするとうれしい話ですが、取引を成立させたときの成功報酬を受け取らずに不動産会社はどうやって利益を出しているのでしょうか。

そもそも仲介手数料は、法律で上限が定められているだけで、上限金額を請求しなければならないものではありません。だから、仲介手数料を値引きしたり無料にしたりするのは自由なのです。

では、どうして仲介手数料を無料にできるのでしょうか。

①売り手から仲介手数料を受け取れる物件だから

仲介手数料は、買い手だけに請求するものではありません。買い手と売り手の双方から受け取ることができるものです。
買い手と売り手それぞれの仲介をする不動産会社が別々のときはできませんが、双方の仲介をしている場合には、買い手がつきやすくするために仲介手数料を無料にしたり値引きしたりするケースがあります。

②コストを抑えている

買い手側の仲介手数料を下げると、その分だけ、不動産会社の利益が減ってしまいます。そのため、いくらでも引き下げられるわけではありません。不動産会社が、効率よく事業を行ってコスト削減をしていれば、仲介手数料を安くしやすいと言えます。

仲介手数料以外の名目で請求してくる不動産会社に注意

仲介手数料無料は買い手にとってとても魅力的なので、仲介手数料無料を掲げることで不動産会社は集客しやすくなると言えます。
しかし、一部の不動産会社には、仲介手数料は無料ですが、他の名目でお金を請求してくるところもあるそうです。

仲介手数料には契約条件の調整や契約書作成などの事務手続きにかかる費用が含まれたものとされています。そのため、仲介手数料以外にお金がかかるケースはあまりありません。
にもかかわらず、何らかの名目で請求してくるというものです。

仲介手数料に含まれないイレギュラーな費用を請求してはならないという法律はありませんが、仲介手数料が無料だからと手続きを進めたものの、後からいろいろと請求されるのは困ります。そんなことになってしまわないよう、仲介手数料以外の費用がかかるのかどうかを事前に確認し、追加で費用がかかることになった場合も、見積書を事前に出してもらうなどしておきましょう。

こういった確認をしたときに不誠実な対応を取る不動産会社であれば、あまり信用できない不動産会社かもしれません。仲介手数料以外の費用が請求されることがなかったとしても、物件の悪い部分を隠していたり、契約手続きなどでのフォローがいい加減だったりするなど、取引するうえで問題が起きる可能性も否定できないでしょう。

まとめ:仲介手数料が無料になる仕組みを知ってくこと、信用できる不動産会社を探すことが重要です

仲介手数料は、売り手から直接購入する場合などを除く、多くの不動産売買で発生するものです。比較的大きな金額になりますし、どれくらいの自己資金が必要か、住宅ローンの借入額をどれくらいにするかにも影響するため、仲介手数料の金額を計算できるようにしておくのも大切です。

最近は、仲介手数料無料を売りにした不動産会社も増えています。ただ、お客様集めのために無料を前面に出しているだけで、他の名目でお金を請求する業者や、サービスの質が悪い業者もあるようです。
不動産の購入は、人生で一番大きな買い物とも言われるほどですから、信用できる不動産会社を探すことも重要です。仲介手数料が無料だからいいのではなく、それに加えて信用できる不動産会社かどうかをしっかりと見極めるようにしましょう。

この記事を執筆した人

1級ファイナンシャルプランニング技能士、日本証券アナリスト協会認定アナリスト、MBA(経営学修士)
横山 研太郎

ねこのて合同会社 代表。大手メーカーで経理、中小企業の役員として勤務したのち、ファイナンシャルプランナーとして独立。金融機関での経歴がないからこそ、お客様にとってのメリットを最大化するプランを提案することができることを強みとする。保険だけ、投資だけに片寄ることなく、今の生活も将来の生活も可能性に満ちたものにするようアドバイスすることを心がける。

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この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役
増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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