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2020.11.05

「資産価値が高くて下がりにくい中古マンション」の選び方と築年数について解説

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マンションを購入される際、物件の「資産価値」は注目すべきポイントです。
資産価値の高い物件であれば値崩れしにくく、もし売ることになった場合でも高い金額で売却できる可能性があります。
たくさん売り出されている物件の中でも、立地や築年、管理状況など、いくつかのポイントをきちんと押さえれば、きっと掘り出し物を見つけることができます。

資産価値が高く、そして下がりにくいマンションを選ぶポイントは5つ。

  • 駅力・駅距離
  • 耐震基準
  • エリア力
  • 管理・メンテナンス
  • ブランド力

この記事では、選ぶポイントや選び方、築年数の関連性について詳しく解説していきます。

購入するなら資産価値が下がりにくい中古マンションを選ぼう

資産価値を重視するうえで最も重要なポイントは、中古マンションを選ぶことです。
マンションは「物」であるため、当然時間が経過すれば劣化していき価値は下がっていきます。
そしてこの価値の下がるスピードは、新築が一番早いといわれています。

新築マンションは、デベロッパーの販売経費や利益のほか、いわゆる「新築プレミア」がついており、中古マンションの流通価格に対して10~20%上乗せして売り出されていることが一般的です
確かに新築未入居の物件は住んでいて気持ちが良いものですが、逆に言えば入居した瞬間に10~20%の価値が下がってしまうとも言えるのです。

資産価値が高くて下がりにくい中古マンションとは?

では、中古マンションのなかでも資産価値が高くて下がりにくい物件とはどのような特徴があるのでしょうか。注目すべきポイントを5つご紹介します。

駅力・駅距離

駅力と駅距離は、資産価値を測るうえで欠かせない項目です。
マンション購入を検討する方々は、希望する「最寄り駅」と「駅距離」を基準に物件検索を始めることがほとんどです。

特に、複数路線が交わるターミナル駅かつ駅からの距離が少ない物件については、購入時点の価格が高い一方で、値崩れが起きにくい傾向があります。

耐震基準

最近ではリノベーション済みの物件も多く、あまり築年数を気にしない方も多くなりました。
しかし、見落としてはいけないのが「耐震基準」です。

現在の法律における耐震基準は1981年6月に施行されており、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準でなければ、建築することができません。
一方、それ以前に建築されたマンションは、この基準を満たしていない可能性があることから、「旧耐震マンション」としてマンション市場では明確に区別されています。

最近では震災など災害への関心が特に強くなっており、耐震基準は価格設定するうえで非常に大きな影響を与えています。
そのため、資産価値を重視される方は、まずは「新耐震マンション」を検討されることがおすすめです。

エリア力

駅からの距離がある物件でもエリア力が高ければ、値崩れしにくい場合があります。

路線人気が高く、さらにバス便が充実しているエリアでは、駅至近物件を予算面であきらめた方々も検討するため、需要が高く維持されています。

また、2020年現在、コロナの影響で在宅勤務が普及し、駅距離をあまり重視しない方々が増加傾向にあります。
そのため、今後は単に駅力や駅距離だけでなく、公園や緑地、商業施設の有無など、周辺エリアの生活利便性や住環境の充実度が資産価値に大きく影響していくものと考えられます。

管理・メンテナンス

マンションの管理形態には、大きく「委託管理」と「自主管理」があります。
委託管理は管理会社に費用を払って管理人の常駐や清掃などを委託する一方、自主管理は基本的にマンションの所有者が持ち回りで管理を行っています。

特に築年が古いマンションでは自主管理である場合が少なくありません。
自主管理は管理費が安い一方で、居住者の手間がかかるうえ、売却時における価格の下落リスクとなる可能性が非常に高いため、あまりおすすめできません。

ブランド力

大手不動産会社は、用地取得の段階からエリアや立地、品質基準といった厳しい社内基準があるため商品価値が高く、そのブランド力により値崩れしにくい物件が多いです。

大手不動産会社とは、旧財閥系や鉄道系、ゼネコン系など大手資本を母体に持つ不動産開発会社のことを指します。

各不動産会社は、ブランドページをインターネット上で開設しています。各社によってマンションの外観デザインやスペックに特徴があるので、ぜひチェックしてみましょう。

【基本の知識】マンションの資産価値とは

ここまで、資産価値が高くて下がりにくいマンションの特徴を解説しましたが、そもそも「資産価値って何?」と思われる方も少なくないはずです。

「資産」とは、言い換えると「お金を生み出す産物」です。
住宅を購入した方の中には、その住宅を「資産」と考える方もいますが、ご自身で住まれている場合は収入が発生しないため資産とは言えず、さらに住宅ローンで購入している場合はむしろ「負債」であると言えます。

つまり、資産価値が高い不動産とは、売却時点で利益が発生する、もしくは購入時点と売却時点の価格乖離が極めて少ない物件のことを指すわけです。

おわりに:資産価値重視の方は中古物件がおすすめ

資産価値が高い物件をお探しの方は、まずは中古物件を検討されてみることがおすすめです。ここまで解説したように、物件のエリアや築年数、管理体制などのいくつかの大きなポイントきちんと押さえることで、きっと資産価値が高くて下がりにく中古マンションを見つけることができるはずです。

気になる物件がある方やどんな物件がいいか相談したい方は、お気軽にスターフォレストにご相談ください。

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この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役
増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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