満足のいくマンション購入を成功させるためには、入居後のリスクをしっかりと認識しておく必要があります。
マンションは新築から中古、リノベーションに至るまでさまざまな商品が流通しており、一つとして同じ商品はありません。そのため物件が抱えるリスクも商品の数だけ存在しているのです。
マンション購入にはこんなリスクがあると考えられます。
- 購入時には意識していなかった費用が発生し、住宅ローンが返せなくなる
- ご近所トラブルが起きる可能性もある
- 「現況有姿取引」で契約した物件に不具合がある
- 資産価値が下落する可能性もある
- 自然災害による資産価値への影響も
しかし、だからと言ってマンション購入を諦める必要は一切ありません。マンションに代表されるリスクと回避方法を事前に把握しておくことで、自信を持って購入の意思決定ができるはずです。
リスクを回避する方法は大きくわけて2つあります。
- 信頼できる不動産会社や担当者を選ぶこと（最重要）
- 新耐震基準のマンションを選ぶこと
本記事では、マンション購入のリスク5つについて詳しくご紹介し、回避する方法についても徹底解説していきます。
マンション購入のリスク5つ
それでは早速マンション購入のリスク5つを見ていきましょう。
住宅ローンが返せなくなるリスク
住宅ローンを利用してマンションを購入する際には、無理のない返済計画を立てることが重要です。
なぜなら、マンションは、一戸建てよりも入居後のランニングコストが把握しづらい特徴があるからです。
一戸建てを所有する場合には、住宅ローンの返済以外に固定資産税・都市計画税と呼ばれる税金だけで済む場合多い一方、マンションでは税金の他にも管理費や修繕積立金、車を所有している場合は駐車場代など、購入時ではあまり意識していなかった負担が発生します。
そのため、毎月のローン返済金額だけに注目するのではなく、他にどの程度の負担があるのかを調べ、無理のない範囲で購入予算を設定することが重要なのです。
ご近所トラブルのリスク
「マンションは近所付き合いが少ないので安心」と考えられている方も、ご近所トラブルには要注意です。
マンションは部屋が上下左右連続してつながっているため、たとえ頑丈な鉄筋コンクリートの造りであっても、相当の振動や騒音には耐えることができません。
近所付き合いの少ないマンションだからこそ、あまり周囲に配慮しない方が一定数存在するのも事実です。
中古物件を購入する場合は、契約時に売主から「物件状況報告書（告知書）」という書面が交付され、この書面には過去のご近所トラブルの有無やその内容が記載されています。
しかし、この内容だけでは不十分と思う場合は、マンションの管理組合や管理会社に直接問い合わせると良いでしょう。
物件に不具合があるリスク
新築・中古を問わず、物件そのものに不具合が存在する可能性があります。
中古物件の場合は、売買契約と同時に「付帯設備表」が交付されることが一般的です。
この書面で売主から「故障なし」と告知されていたにもかかわらず、入居後に故障が発見された場合は、一定期間は売主の負担によって補修してもらうことができます。
また、新築物件についても「住宅品質確保促進法」という法律により、もし物件に欠陥が見つかった場合でも、引き渡しから10年間は売主による保証を受けることができます。
ただし、中古の場合は「現況有姿取引」といって、引き渡し後は売主が何ら責任を負わない契約条件とすることも少なくありません。取引条件は、契約を締結してしまうと変更することが非常に難しいため、条件にわずかな不明点が無いよう、必ず確認をしておきましょう。
資産価値が下落するリスク
マンション購入において避けて通れないのが「資産価値が下落するリスク」です。
建物は古くなれば相応にして価値が下落するものです。そのため、マンション購入の際にはあまり「リセール（※売却するときの価値）による利益」を期待しない方が無難と言えます。
2013年以降はアベノミクス効果により、特に都心エリアの中古物件は値上がりを続けていましたが、今後は新型コロナの影響によって、価格は下落に転じることが予想されています。
それでも、「極力資産価値が下がらない物件が欲しい」または「リセールで利益を出したい」という方は、最寄り駅の需給バランスの将来傾向や再開発の有無などをネット等で調査・分析し、仲介会社等の不動産のプロに十分ヒアリングを重ねてから購入されることがおすすめです。
自然災害のリスク
近年、毎年のように大規模な自然災害が起こっています。この自然災害もマンションの購入リスクと言えます。
特に河川付近や湾岸エリアでは、マンションの浸水被害やライフラインの停止などのリスクが高く、実生活や物件の資産価値に大きな影響を与えかねません。
ただし、一口に河川付近や湾岸エリアといっても、全ての場所が危険地域に該当するわけではありません。そのため、購入検討している物件に自然災害の危険はあるのか、ある場合はどんな危険が潜んでいるのか、各行政が発行している「ハザードマップ」をネットや行政窓口で入手して確認しておきましょう。
そもそも…マンション購入はしないほうがいいの？
さまざまなリスクを考えると、「マンションを購入するより一戸建てや賃貸の方が良いのでは・・・」と思う方もいるかもしれませんが、過度に心配することはありません。
これまであげたリスクをきちんと理解し、それらのポイントと回避方法を知っておけば、きっと安心して購入に踏み切れるはずです。
マンション購入時のリスク回避方法
ここからはマンション購入時のリスク回避方法について、必ず押さえておきたいポイントを2つご紹介します。
信頼できる不動産会社や担当者を選ぶ
リスクを回避するうえで一番重要なことは、信頼できる不動産会社や担当者を選ぶことです。
不動産は一つとして同じ商品がない分、商品の数だけリスクが存在しています。そのため、物件知識のみならず、厳正にコンプライアンスを遵守する不動産会社や担当者から購入することが重要です。
新築マンションである場合は、大手不動産会社からの購入がおすすめです。
安全面での社内基準が非常に厳しく、またトラブル発生時の保証も中小不動産会社と比較すると手厚い場合が多いと言えます。
しかし、仲介会社については必ずしも大手不動産会社の担当者が万能であるとも言い切れませんので、取引実績や担当者との相性など、十分に面談を重ねてから選ぶことが重要です。
新耐震基準のマンションを選ぶ
自然災害リスクや資産価値下落リスクの観点では、新耐震基準のマンションを選ぶことがおすすめです。
この新耐震基準は1981年6月に導入され、この時期以後に建築された建物は震度6～7でも倒壊しない強度があるとされています。
当然、購入価格は旧耐震物件よりも高くなりますが、比較的に価格の下落が旧耐震と比べて少ないと言われているため、リセールを視野に入れている方は必ずチェックしておきましょう。
まとめ：購入リスクを回避するためには「事前調査」と「信頼できる不動産会社」が重要
購入リスクを回避するためには、マンションのリスクが何であるかを事前に調査し、信頼できる不動産会社からの購入または仲介依頼が重要です。
現在では不動産に関するさまざまな情報がネットで手に入れられる様になっています。
まずは本記事を参考に購入検討されている物件について調べてみましょう。さらにネットでもわからない内容については、スターフォレストにお気軽にお問い合わせください。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
