地震大国である日本において、建物の揺れに対する「耐震強度」は住宅選びをするうえで非常に重要なポイントです。
建築物に関する制限や基準は「建築基準法」という法律によって定められています。そして、建物の耐震強度については、この法律で定められる「耐震基準」をクリアした建物でなければ建築することができません。この基準によって、現在新築されている建物は「震度６強～７程度の様な強い揺れであっても倒壊しない」様に構造が計算され施工されています。
しかしこの「耐震基準」、築年数によって求められる耐震強度が異なるため注意が必要です。
気に入った物件の外観や部屋内部が綺麗であったとしても、この耐震基準の内容によっては、地震に対する強度が脆弱な可能性があることに加え、物件の資産価値にも大きく影響を与えることがあります。
本記事でお伝えしたい主な内容は以下の通りです。
- 耐震基準の境は1981年6月
- 新耐震基準は震度６強～７程度の地震を想定している
- 旧耐震でも「適合証明」が出れば新耐震と同様の耐震性能とみなされる
- 資産性を考慮するなら新耐震基準のマンションを選ぼう
憧れのマイホーム探しは、物件の見た目やスペックに関心が集中しがちです。しかし、防災面・安全面は直接人命に関わる非常に重要なポイントです。ぜひ、事前知識をしっかりと付けたうえで物件探しを行うことをおすすめします。
新耐震基準（新耐震）の定義
日本の建築基準法における耐震基準は、1981年6月を境に「新耐震基準」と「旧耐震基準」に区分けされており、この新旧によって建物に求められる耐震強度の基準が異なります。
新耐震基準における耐震強度は「震度６強～７程度の大規模地震に対して、倒壊することによって人命に危害を及ぼすことのない程度の性能を有すること」が求められています。
耐震基準改正の背景には、1978年の宮城県沖地震（最大震度5）で甚大な被害を受けたことが起因しています。それまでの耐震基準では、今後起こりうる震災によって多くの建物の倒壊および人名への被害が懸念され始めたのです。
旧耐震の定義
旧耐震基準では「震度５強程度の中規模地震に対してほとんど損傷しないこと」が耐震強度として定められています。つまり、震度６以上の地震については想定されていないのです。
新・旧耐震基準における性能の違いが証明された事例の一つが2011年3月11日の東日本大震災です。この地震による東北６県のマンションの被害傾向として、大規模な補強・補修が必要な「中破」と認められたマンションのうち、旧耐震基準のものが新耐震基準のマンションに比べて4.4倍も多いという報告があります。
新耐震と旧耐震の見極めポイントとは？
新耐震と旧耐震の見極めポイントは、「1981年6月以後に建築確認を通過した建物か」という点です。
よく新・旧耐震の見分け方として「建物の完成日」と勘違いされる方がいますので注意が必要です。
事業主が建物を着工するまでには、下記の手順を経る必要があります。
- 建物の意匠図や構造計算等の内容を含めた「設計書」を作成する
- 設計書の内容を基に「建築確認申請書」を行政あるいは委託を受けた審査機関に提出する
- 申請内容が法令や条例に遵守していると認められた場合、行政から「建築確認済証」が交付される
- 建築確認済証の交付により建物着工が可能となる
このように、事業主は建築確認を受け、法令や条例を遵守していることをチェックされてはじめて建物着工することができるのです。
新耐震基準の施工は1981年６月であるため、これ以後に建築確認を通過した物件は新耐震基準を満たしたものと判断できます。
逆に言えば、1981年６月以後に完成した建物であっても、築年月日だけでは新・旧どちらの耐震基準に従って建築されたか判断することはできないため注意しましょう。
もしも居住中のマンションが旧耐震だったら？
もしも居住中のマンションが旧耐震だった場合でも、すぐに引っ越しを検討することはありません。
まずは、居住中の建物が「耐震診断」を受けているか確認を行いましょう。
耐震診断とは、専門家の調査により建物の耐震性能のレベルを科学的に診断することを言います。
この耐震診断は大掛かりな調査となるため、週百万円～数千万円と多額の費用が必要となりますが、最近では防災意識の向上によって、マンションの修繕積立金などを利用して耐震診断を実施する物件も多くなっています。
また耐震診断により、建物の耐震性能が新耐震基準を満たしていると認められた場合は「耐震基準適合証明書」の発行が可能となります。
フラット35の一部金融機関では、住宅ローンの融資条件として耐震基準適合証明書が必要な場合があるため、適合証明書の有無は売却時に大きく影響してくる項目といえます。
中古マンションを選ぶなら新耐震を選ぼう
ここまで新・旧耐震基準の内容とその見分け方を解説しました。
当然のことながら、新耐震基準の中古マンションの価格は、旧耐震基準のものと比較すると割高であることがほとんどです。
また、旧耐震の中古マンションはフルリノベーションされて売り出されている物件も多く、価格的にもビジュアル的にも魅力的な物件が多いのも事実です。
しかし、だからと言って旧耐震マンションを選択することは賢明ではありません。
価格が安いからといって購入を決めても、震災を心配しながら過ごすことは豊かな生活とは言えません。少し割高であったとしても、新耐震マンションを購入した方が、安心して暮らすことができるうえ、購入時と同じく、売却時も比較的に高く売れる可能性があるのです。
さらに、住宅ローン減税の要件には、マンションの場合「25年以内に新築された建物であること」、もしくは「適合証明書の交付が必要」となっています。
この適合証明書は、個人であっても、必要な補強工事をすることによって取得することが可能です。
一時的に取得費用を負担しなければなりませんが、住宅ローン減税の対象となれば所得税が還付されるだけでなく、取得税などの条件も優位となるため、トータルで購入費用を抑えられる可能性があるのです。
この適合証明書は、現行法に従って建築されているか否かが判断軸となっているため、新耐震マンションは取得しやすいと言われています。
一方の旧耐震マンションは、多額の費用がかかる耐震診断を行っていなければ、そもそも適合証明を取得することはできません。
また、マンション構造についてはこちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
「ラーメン構造？壁式構造？知っておきたいマンション構造について詳しく解説 」
おわりに：これからマンションを購入するなら「新耐震マンション」がおすすめ
建築基準法における耐震基準は、1981年６月１日を境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」に区分けされており、この日以降に建築確認を受けたマンションは「新耐震マンション」と呼ばれています。
新耐震基準の建物は「震度６強～７程度の様な強い揺れであっても倒壊しない」ように建築されている一方で、旧耐震基準では「震度５強程度の中規模地震に対してほとんど損傷しないこと」を前提に建築されています。
そのため、旧耐震マンションは、今日まで経験した阪神淡路大震災や東日本大震災のような震度６を超える地震に対して耐震強度が不足している可能性があるのです。
旧耐震マンションはリノベーション済みの物件も多く、また価格的にも魅力的ではありますが、日々の安心や資産性を考慮すれば、新耐震マンションの購入が賢明と言えます。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
