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2020年10月6日

中古マンション購入にリバースモーゲージローンは使えるの?条件などを徹底的に紹介します

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  • リバースモーゲージとは?
  • どんな種類があるの?
  • 中古マンションでも使えるの?

この記事では上記のようなリバースモーゲージに関する疑問にお答えしていきます。

退職後、第二の人生をスタートさせたいと考えているものの、資金がない! そのような人におすすめとなるのがリバースモーゲージです。詳しく確認していきましょう。

リバースモーゲージローンって?

最近よく耳にするリバースモーゲージローンに関するポイントをまとめると以下の通りです。

  • リバースモーゲージとは、自宅を担保にした高齢者向けの融資制度
  • リバースモーゲージには2種ある
  • リバースモーゲージローンは中古マンションでは難しい

定年退職後、無職になってしまうとお金が借りにくくなってしまいます。第二の人生のために新たなことに挑戦したいのに、資金を調達できないということも。

しかし、リバースモーゲージならば条件を満たせば、退職していてもお金を借りられるのです。

仕組みや条件を見ていきましょう!

リバースモーゲージとは、自宅を担保にした高齢者向けの融資制度

リバースモーゲージとは、今住んでいるマンションや一戸建てといった自宅を担保にしてお金を借りる方法のことです。自宅は担保になってしまいますが、差し押さえなどに遭うことはなく、そのまま住み続けることができます

通常のローンならば、契約の最初に、一括で多額のお金を融資してもらい、その後、一定額の返済を毎月していき借金を減らしていくはずです。

しかし、リバースモーゲージは、毎月借入を行い、年月が経過するにつれて借金が増えていきます。そして、契約者が死亡した時点で契約終了となり、担保とされていた自宅などを売却し、借金を相殺します。

通常のローンと手順などが逆になるので、リバース(逆)モーゲージ(抵当)と呼ばれているわけです。

リバースモーゲージには2種ある

リバースモーゲージは、大きく2種に分けることができます。「公的機関」のものと「金融機関」のものの2つです。これらは、それぞれ対象とする人が異なります。

公的機関の対象者と条件

公的機関のリバースモーゲージは、福祉制度の1つです。低所得者のためのもので、年金収入では生活が苦しいなどの理由があるときに使用します。セカンドライフのための資金調達といった目的では使えません。資金使途は、生活資金に限定されています。

毎月借りられるお金の上限は30万円までで、保証人が必要です。

正式名称を「不動産担保型生活資金」といい、社会福祉協議会の窓口で申請することができます。

金融機関の対象者と条件

金融機関のリバースモーゲージは、より豊かな老後を送りたい人を対象にしています。生活のためというより、セカンドライフをより豊かにするために新たに何かをしようとしている人を援助するという色合いが濃いのが金融機関のリバースモーゲージだといえるでしょう。

融資額は各金融機関によって異なりますが、だいたい1,000万円~2億円程度は融資を受けることが可能です。

資金は基本的に何にでも使うことができますが、「投資」には使えません。投資は使っただけのお金が回収できず借金ができてしまうといった危険性もはらむからです。

リバースモーゲージローンは中古マンションでは難しい

リバースモーゲージは中古マンションでは使えないことがあります! なぜなら、中古マンションは売れない可能性があるからです。

一戸建てならば物件の価値が下がっても土地を売ることが可能です。しかし、マンションには土地がありません。加えて、部屋と部屋がくっついているので自由に改修して綺麗にしたり補修したりするのも難しいといえます!

中古マンションは担保上の価値が低いので、不動産価値を担保とするリバースモーゲージは使用しにくいのです!

【ローン利用可】こんな中古マンションなら使える

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資産価値の高い中古マンションならばリバースモーゲージを利用することもできます!

具体的には以下のような条件に当てはまるマンションです。

  • 高級住宅地など人気のエリアに建っている
  • 治安が良い
  • 便利な施設が近隣にある
  • 地盤が固く災害に強い
  • 築年数は15年以内
  • 駅から徒歩10分以内

利便性がよく、築年数が新しいなどの魅力があれば、中古マンションであっても購入希望者はすぐに見つかります。このような好条件の物件ならば担保的な価値が高いと見なされてリバースモーゲージを利用することもできるのです!

【ローン利用不可】こんな中古マンションだと使えない

中古マンションの場合、リバースモーゲージを利用することは難しい傾向にあるのです。特に、以下のような特徴がある中古マンションの場合はローン利用が難しい傾向にあります。

  • 築年数が15年以上過ぎている
  • 駅から遠い
  • 主要都市ではない場所に建っている
  • 人口が少ない
  • 建物の状態が悪い

その中古マンションを売りに出したときに、すぐに買い手がつきそうか否かが、リバースモーゲージを利用できるかの分かれ目になります。

あまり人気のない土地だったり、建物状況が悪かったりすると使えないと考えてよいでしょう。

知っておきたいリバースモーゲージローンのメリット4つ

リバースモーゲージローンには4つのメリットがあります!

1.資金使途が自由

公的機関のリバースモーゲージならば、生活資金以外で利用できません。しかし、金融機関のリバースモーゲージを選択すれば資金を自由に使用可能です。生活費はもちろん、医療費や老人ホーム入居準備金など自由に活用できます。

2.高齢でも借りられる

高齢者がお金を借りたいと思っても、なかなかお金を借りることができません。各種ローン商品は「毎月一定の収入があること」や「60才以下であること」といった条件を設けているのです。

しかし、リバースモーゲージならば収入の有無に関わりなく借りることができます

3.自宅を売却しなくていい!

リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる方法ですが、契約を結んだ後も変わらずに自宅に住み続けることが可能です。

生活スタイルを変えずに、老後の資金を確保できる点が大きなメリットだといえるでしょう。

4.遺族の負担が減る!

リバースモーゲージ以外のローンの場合、借金が返せずに契約者が亡くなってしまい、遺族が借金返済に追われるということも起こりえます。しかし、リバースモーゲージの場合、契約者が亡くなったときに担保になっていた自宅を売却して借金を一括返済するので遺族の負担になることはありません!

知っておきたいリバースモーゲージローンのデメリット4つ

リバースモーゲージローンにはデメリットが4つ存在します!

1.予想よりも長生きすると借金返済リスクが発生する

リバースモーゲージは、契約者が死亡したときに、担保となっていた自宅を売りに出すことで借金を相殺するというローンのあり方です。ただし、リバースモーゲージの中には長期の返済リスクをおさえるために、リバースモーゲージに契約期間を設けていることもあるのです。

仮に、契約期間よりも長生きをした場合、契約者が生きていても、借金を一括返済する必要が出てくるのです! この場合は、自宅を失ってしまう可能性もあるといえるでしょう。

2.評価額や金利変動の可能性もある

リバースモーゲージは不動産物件を担保にお金を借ります。しかし、不動産物件は年が経てば経つほど劣化して価値が下がっていきます。

リバースモーゲージは契約をした後も、継続的に物件の評価が行われます。最初の契約時には3,000万円の価値があるとされたので500万円程度のお金を借りたところ、その後、災害などの影響で物件が著しく破損してしまい価値が大幅下落してしまうことも。この場合は、担保割れが発生した分を一括支払いしなくてはならないのです。

また、リバースモーゲージで借りたお金には金利が発生します。景気の状況によっては金利があがる可能性もあり、当初、想定していた以上のお金を支払わなくてはならないことも発生してくるのです!

3.配偶者が家を失うことも!

リバースモーゲージの契約の仕方によっては配偶者が自宅を失うことがあるのです!

リバースモーゲージの契約は引き継ぎが難しく、契約をしていた夫あるいは妻が死亡した場合、配偶者が契約者の引き継ぎをできず、担保となっていた自宅が売りに出されてしまうということがよくあるのです!

4.対象地域が限られマンションでは契約不可能なことも!

リバースモーゲージとは自宅を担保にしてお金を借ります。仮に、自宅が売れそうにない場合はお金を借りることができないのです。

たとえば、田舎の不便な土地にある一軒家の場合、いくら土地が広くても価値が低いと判断され、リバースモーゲージを利用できません。

リバースモーゲージを利用できる人には制限があるというデメリットがあるのです。

リバースモーゲージローンが使えない場合はどうしたらいい

中古マンションの場合、リバースモーゲージローンが使えないこともありますし、リバースモーゲージのデメリットが気になる方もいるでしょう。

そのような場合は、以下の方法で資金を得るようにしてみると良いでしょう。

  • 中古マンションの売却を考える
  • ハウスリースバックを利用する

もしもリバースモーゲージが使えないのならば、中古マンションを売ってしまうのも一つの方法です。

また、リバースモーゲージと似た制度としてハウスリースバックという制度があります。

こちらは、中古マンションを「所有」から「リース(賃貸)」に切り替える制度のことで、中古マンションをいったん売却してお金を得て、その後は不動産を売った業者に家賃を支払いながら住み続けます。

ハウスリースバックは中古マンションにも適応されやすいのでおすすめです。

おわりに リバースモーゲージをきちんと理解して利用しよう!

リバースモーゲージは住み慣れた自宅を失わないで、老後の資金を得ることができる融資制度です! 残された家族の負担軽減や高齢者でも借りやすいといったメリットがあります。

ただし、中古マンションでは使えなかったり、公的なリバースモーゲージは低所得者でなくてはならないといった条件もあります。

もしも使用できないならば、自宅の売却なども考えて、老後資金を得るようにしましょう!

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