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2020.12.28

中古マンションの購入は築年数16~20年の物件が狙い目の理由

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新築と比べて選択の幅がぐっと広がる「中古マンション」。
外観や設備機器が多少古かったとしても、立地や予算を最優先するのであれば、中古マンションを検討することはとても良い判断と言えます。

しかし、ここで悩むのが「築年数はどの程度なら良いのか」という問題です。
中古マンションは築年数が古ければ古いほど価格が安くなる傾向があります。しかし、いくら安いからと言って安全性まで妥協することは避けなければなりません。
また、将来的にもし売却する可能性があるならば、なるべく価格が下がらない物件を購入したいところです。

そこでおすすめしたいのが「築年数16~20年の物件」です。
築年数16~20年の物件は下記のようなメリットがあります。

  • 価格が下げ止まりしている
  • 条件の良い物件が探しやすい
  • 丈夫な建物か、判断材料が揃っている

今回は築年数16~20年の物件をおすすめする理由と、注意すべきポイントについて解説していきます。

買い時は築年数16~20年の中古マンション

中古マンションは築年数が古いほど価格が下がる傾向があります。
築年数によってどの程度下落するかは、下記を一般的な目安として覚えておくと良いです。

  • 築1年から5年程度 → 新築時価格の8割から9割程度
  • 築6年から10年程度 → 新築時価格の8割程度
  • 築11年から15年程度 → 新築時価格の7割程度
  • 築16年から20年程度 → 新築時価格の半額程度

中古マンションを購入する際は「仲介手数料」や「所有権移転登記費用」など新築物件の購入では発生しない諸費用もあり、場合によっては購入総額が新築マンションを上回る可能性があります。
つまり、築浅の物件は中古であるにも関わらず、新築マンションよりもかえって割高となるリスクがあるのです。

ところが、築16年から20年になると、新築時価格の半額程度まで下がった物件も多くなります。さらに価格が下がった状態で安定する「下げ止まり」が発生するのもこの頃です。

築15年を超えてくれば、外観や設備機器は最新の物とはいきませんが、価格が下がっているうえ安定しており、さらにリフォームやリノベーションを施した物件も流通し始める築年数であるため、価格・機能の両面で納得のいく選択ができそうです。

メリット・デメリットも知っておこう

ここで築16年から20年物件のメリットとデメリットについて整理していきましょう。

築16年から20年物件のメリット3つ

  • 価格が安定している
  • 条件の良い物件が探しやすい
  • 修繕積立金の金額が安定している

先述のとおり築16年から20年物件は価格下落のリスクが低いため、資産価値が安定していると言えます。さらに、20年近く前になる1990年台後半はマンションが大量供給された時期であるため、条件の良い物件を探しやすいとも言われています。

また、マンションの修繕積立金は年々上昇することが一般的ですが、しっかり修繕計画がされているマンションであれば、第一回目の大規模修繕を終えたあたりから月額が安定していきます。
この大規模修繕は15年から20年程度に1回行われるため、築16年から20年物件は購入後のランニングコストが想定しやすいとも言えるのです。

築16年から20年物件のデメリット2つ

  • 住宅ローンの融資期間が短くなる可能性がある
  • 専有部内の配管が劣化している可能性がある

住宅ローンは一般的に35年間が最長期間ですが、この期間は建物の耐用年数によって異なる場合があります。マンションは通常鉄筋コンクリートで造られており、その法定耐用年数は47年とされています。築20年のマンションを購入した場合は耐用年数の残存が27年となるため、35年のローンを組みたくても、金融機関によっては認められない可能性があります。

また、給排水管の状態については特に注意が必要です。廊下や集会室などの共用部は、定期的な検査によって必要な修理が施されますが、ご自身の部屋、つまり専有部については所有者自らの維持管理が必要であるため、物件によっては極度に劣化している可能性があるのです。

大規模修繕済みか要確認

中古物件を選ぶ際は、大規模修繕済みか否かを確認することが重要です。
マンションは築年数が10年を超えてくると、外見的な劣化が顕れてきます。そのため、国土交通省は築12年を目安に1回の大規模修繕を推奨しています。

大規模修繕では、屋根・外壁・共有部・給排水管等の補修や交換を約2〜3ヶ月間で行います。
この修繕工事は足場を組んで行う大がかりなものとなり、一住戸あたりおおむね100万円程度の工事費用となります。

この費用はマンションの「修繕積立金」から充当されため、大規模修繕に伴う個人の負担は基本的に発生しませんが、長期間の工事騒音による生活環境の悪化は避けることができません。そのため、物件購入の際には、大規模修繕が過去に実施されたことがあるか、無かったとしたらいつ頃予定されているか、必ず確認しておきましょう。

買い時を見逃さないためにできること

中古マンションは一つとして同じ商品が無く、購入したい時に買い時の物件が見つかるとも限りません。
そのため、事前にしておきたいこととして

  • 注目物件を決めておく
  • 良い不動産会社に物件収集を依頼する

このように、インターネット等で収集できる物件情報により注目物件を事前に決めておくことや、売り出し情報をいち早く伝えてくれる不動産会社に希望条件を事前に知らせておくことによって、これまで紹介したような買い時物件を見逃さないように準備しておくことが重要です。

不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。
仲介手数料無料は危険?中古マンション購入の際に誠実な不動産会社を見極める5つのポイント

おわりに:資産価値・機能の両面で築16年から20年のマンションがおすすめ

マンションは築年数が古いほど価格が下がる傾向がありますが、築16年から20年のマンションは下落の底値で流通されている場合が多く、資産価値が安定していると言えます。

また、それ以上の築年が経過した物件は耐震性など他の懸念が生じてくるため、築16年から20年のマンションは資産価値・機能ともにバランスの取れた物件としておすすめができます。

ただし、購入したいときに買い時の物件が見つかるとも限りません。事前にインターネット等で注目物件を決めておくことや、情報をいち早く教えてくれる不動産会社に物件収集を依頼しておくなど、最良の物件に出会うためには事前の準備が重要です。

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この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役
増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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