不動産売買は専門的な知識や経験が必要となるため、ほとんどの方が不動産会社に仲介業務を依頼します。
購入の仲介をする場合は、物件情報の収集から現地案内、売主側との価格交渉や契約・決済に至るまで、入口から出口までのほとんどの手続きを買主に代行して行います。
ただし、不動産会社も商売であるため、なるべく高い仲介手数料を得たいと思うもの。仲介会社に有利な条件で売買を成立させることを最優先にする不動産会社も存在し、そのためにあらゆる手段を使う「悪徳」と呼ばれるような会社も存在します。
その手法の中でも気を付けておきたいのが「売り止め（うりどめ）」です。
本記事の主な内容は以下のとおりです。
- 「売り止め」には「うりやめ」と「うりどめ」の２種類ある
- 仲介には「専属専任」「専任」「一般」の３種類の方法がある
- 仲介会社は「両手取引」を図っている
- 「うりどめ」を仲介会社が意図的に行うことがある
- 信頼できる不動産会社への購入相談が必須
不動産という高額商品だからこそ、ほかの商品を購入するときよりも慎重に、かつ知識を付けたうえでの購入判断が必要です。
そして、ご自身の大切なお金で購入されるからこそ、物件の見た目やスペックのみならず、信頼できる不動産会社を見つけることにも、ぜひ注力されることをおすすめします。
売り止めとは？
「売り止め」には「うりやめ」と「うりどめ」の２種類の呼び方があります。
この呼び方によって、その意味が大きく異なります。
「うりやめ」の意味
「うりやめ」とは、売主が何らかの事情によって売却することを止めたことを言います。
実務上では少なからずあるケースで、単純に「売却する気が無くなった」や、「賃貸に出すことになった」など理由はさまざまです。
売却活動を仲介会社に依頼していたとしても、仲介手数料は成約報酬であるため売却中止による売主の費用負担は発生しません。
不動産情報サイトなどで注目していた物件の掲載が無くなった場合は、売却が成立したか「うりやめ」になった可能性があります。
「うりどめ」の意味
「うりどめ」は一時的に売却活動を止めている状態です。
売却活動に買付証明書などが提出された場合は、その購入検討者との交渉のために一定期間を設けて売却活動を止めることが一般的です。
そして、その購入検討者との交渉がまとまれば契約、交渉が決裂した場合は再度売却活動を開始します。
また稀なケースですが、買主のローンの融資承認が下りない場合など、契約締結後に売却活動が再開されることもあります。
基本の知識：不動産における仲介の形態は3つある
「うりどめ」についてさらに理解を深めるために、ここで不動産仲介における３つの形態を紹介します。
不動産会社に仲介依頼する際には、以下３つのいずれかの媒介契約を結びます。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
専属専任媒介
「専属専任媒介」は、３つの形態の中で不動産会社と売主の関係が最も強固な媒介契約です。
不動産会社は売主との媒介契約を締結してから５日以内に、不動産会社だけが閲覧できる「レインズ」という情報媒体へ物件情報を登録することと、売主に対して売却活動の状況を７日に一度以上の頻度で報告する義務が課せられます。
専属専任媒介との違いは、売主が知人等と直接に売買する場合（自己発見型取引）でも、必ず媒介契約を行った不動産会社を通じて売買を行わなければなりません。媒介契約は双方の制約が多く、採用されるケースは多くありません。
専任媒介
「専任媒介」では、不動産会社は媒介契約を締結してから７日以内にレインズに物件情報を登録することと、14日に一度以上の頻度で活動状況を報告する義務が課せられます。
また、この媒介契約は不動産会社1社との単独契約です。そのため、不動産会社にとっては他不動産会社での成約リスクがなく、広告活動などを積極的に行う傾向にあります。
ただし、専属専任と異なり、自己発見型取引に限っては、この不動産会社を通して売買をする必要がありません。
専任媒介は、双方にとってバランスのとれた制度設計となっており、現在最も多く採用されています。
一般媒介
「一般媒介」は、売却活動を複数社に依頼することができます。
売主にとっては自由度が高く、また複数社が売却活動を行うため成約の率が高そうにも思えます。
しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で成約してしまうリスクがあり、法令上は「レインズ」への登録義務や依頼主への活動報告義務が課せられないため、他の媒介契約よりも売却活動に対する積極性が低くなる傾向があります。
仲介手数料が高くなる「両手取引」
仲介手数料の仕組みとして押さえておくべきポイントが「両手取引」と「片手取引」です。
それぞれの違いは以下のとおりです。
- 両手取引：売主・買主の両方の仲介業務を兼ねており、成約すれば両方から仲介手数料が支払われる
- 片手取引：売主側・買主側に別々の仲介会社が付いており、仲介手数料は片側一方から支払われる
上記の通り、両手取引は片手取引に比べて倍額の仲介手数料が支払われるため、仲介会社は両手取引の実現を図るのです。
売り止めを悪用する仲介会社も存在する
仲介会社は「両手取引」の実現を図るために「うりどめ」を悪用する会社も存在します。
専属専任もしくは専任媒介を締結した場合、レインズへの登録義務が課せられます。もしレインズを見た他の不動産会社の連れてきた検討客で成約してしまえば、片手取引となるため仲介手数料は売主からしか支払われません。
そこで、レインズを見て問い合わせてきた他の不動産会社に対して、物件が「うりどめ」の状態であると答えるのです。
こうすれば他の不動産会社は物件を紹介することができないため、自社の既存顧客やホームページを見て直接問い合わせてくる顧客で成約する可能性が高められるのです。
不動産の購入は信頼できる不動産会社に相談しよう
「うりどめ」の弊害は、売主側に限ったことではありません。購入者側としても、購入相談した不動産会社が両手取引を過度に優先する会社である場合、自社で媒介契約を締結している物件ばかりを紹介されるなど、選択肢が限られてしまう可能性もあるのです。
購入相談すべき不動産会社は、顧客の納得のいく物件が見つかるまで根気よく付き合ってくれる会社です。
見極め方としては、不動産情報サイトに掲載された物件情報について相談してみると良いでしょう。丁寧に情報を調べてくれるようであれば、一旦は良好な不動産会社であると判断できます。
▼信頼できる不動産会社の見極め方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
仲介手数料無料は危険？中古マンション購入の際に誠実な不動産会社を見極める5つのポイント
おわりに：信頼できる不動産会社を見つけましょう
不動産購入は大きな買い物であるうえ、専門的な知識や経験が必要となるため、不動産会社へ仲介依頼される方がほとんどです。
しかし、大小さまざまある不動産会社の中には「悪徳」と呼べるような会社も存在しているため注意が必要です。
仲介手数料を高くするための手法の一つが「売り止め（うりどめ）」です。
売却が成立していないにも関わらず、あえて「購入検討者との交渉中」などの理由で売却活動をストップしていると嘘をつき、その間に自社の顧客による成約を図る方法です。
こうした不動産会社に購入相談してしまうと、自社で売却活動している物件ばかりを紹介されるなど、選択肢が限られてしまう可能性もあります。
納得のいく住宅購入をするためにも、物件の見た目やスペックのみならず、信頼できる不動産会社を見つけることにも、ぜひ注力しましょう。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
