住宅ローンには大まかには「完全固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の金利タイプがあります。その時の金利やこれからどうなっていくかの予想、購入者の返済能力などをすべて考慮して最も適切なタイプを選んでいくことが大切です。
住宅ローンには複数の商品を組み合わせるタイプなどがありますが、これらの3種類の基本的な金利タイプについて解説したいと思います。
ただし多少なりとも将来の金利に左右されるタイプなので、負担が増えてしまうことも理解しておきましょう。
完全固定金利型（全期間固定金利型）
完全固定金利型は文字通り金利が固定されているタイプで、借入時の金利が変わることがありません。
金利が高めになる傾向がありますが、金利情勢が変わって金利が上昇しても完全固定金利型で契約した住宅ローンの月々の返済額はずっと変わりません。
金利が変わらないので安心感がありますし、返済額が固定されているので返済しやすいというメリットがあります。
固定期間選択型
固定期間選択型は2年、3年、5年、7年など選択した期間は金利が変動せず、期間が終了すると変動金利になります。
例えば5年を選択すると5年間は金利が変わることがありませんが、5年経過した後は金利が変動します。
固定期間が長くなるほど銀行が追うリスクが増えるため、選択期間が長いほど金利は高くなってしまいます。
期間終了後の金利の上昇率に上限がないため、固定期間終了後は金利情勢によっては返済額が大幅に増えてしまうことがあります。
変動金利型
変動金利型は半年ごとに金利の見直しが行われるタイプで、返済額は5年ごとに見直されます。
返済額の見直しが5年ごとなので、金利が上下しても5年間は返済額が変わりません。
金利変動に伴って返済額が上昇する場合がありますが、返済額の増額は前回の返済額の25％までという上限があるため、急に倍の金利になるというようなことはありません。
世の中の経済情勢に大きく左右されるため、金利上昇に伴う返済額増額のリスクがあるタイプです。
低金利の時に住宅ローンを組むと、金利上昇によって後々返済額が増えるというリスクがあります。
金利上昇も加味して毎月の返済額をシミュレーションする必要がありますが、将来どれくらい金利が上昇するかは予想がつきにくいという難点があります。
不動産を購入するための資金となる住宅ローンの金利タイプについては、取り扱っている金融機関によってさまざまなものがあります。
一般的には全期間固定金利型、固定金利選択型、変動金利型という3つに分類することができます。
自分に合った金利タイプの考え方
全期間固定金利型の住宅ローンでは返済期間中、金利がまったく変わりません。
メリットとしては借り入れの後に金利が上昇したとしても返済すべき金額が変わりませんから、返済が完了するまでのプランニングをしやすくなっています。
ただ逆にデメリットとして、借り入れの後に金利が低下したという場合にも金利が固定されているため、金利が低下したことで返済額が軽減されるというメリットが完全に失われるという点が挙げられます。
固定金利選択型の住宅ローンでは、一定の特約期間に固定金利が適用されます。
その特約期間については一般的に3年や5年などといった短期、10年などの長期といったものが設定されています。
特約期間が終了した後は、固定金利選択型か変動金利型のどちらかを選択することになります。
そのときの金利に関しては、特約期間を終えた後の時点における金利が適用されることになります。
固定金利選択型のメリットは、固定金利期間中の返済額を確定することができる点です。
デメリットは金利が低い際に固定金利を選択することで、固定期間が満了したときに金利が上昇していると返済額も増加してしまうという可能性があることです。
変動金利型の住宅ローンについては市場の金利変動に応じて一般的に毎年2回、金利の見直しが実施されます。
変動金利型のメリットは、金利が低下すると返済額も減少するという点です。
デメリットは金利が低いときに借り入れると、将来的な金利の上昇とともに返済額も増加することです。
どうしても金利は変動するものであるため、将来の返済額が確定しないところもデメリットとなります。
最近は全期間固定型の住宅ローンを希望する人が多く、変動型の住宅ローンは減少気味です。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
