不動産を購入するにあたって、引き渡しが行われる前にはチェックしておかなければならない点があります。
それが、瑕疵担保責任です。
たとえば購入する前には気づかなかったものの、購入して住み始めた後で雨もれがあるとわかった、白アリによる被害があったとわかったなどの事例はあります。
そのようになったときは瑕疵担保責任があれば、売主に対して補修や損害賠償を求めることができるのです。
あまりに欠陥の状態がひどく、住み続けることが難しい状況であれば、売買契約を解除することも可能です。
欠陥の状態について把握していたにもかかわらず売主がそれを隠していた場合には、瑕疵担保責任ということで損害賠償を求めることもできます。
ですが瑕疵担保責任がなければ、後から発見した問題に対処してもらうことはできません。
また、瑕疵担保責任は永久に続くというものではなく、大部分で期間が決められています。
物件の引き渡し前に「瑕疵担保責任」の期間を把握しましょう
不動産の引き渡し前に契約書を確認し、瑕疵担保責任の期間を把握しておく必要があります。
期間を超えて欠陥に気づいても、損害賠償や契約の解除を求めることはできません。
ただし売主が事業主で買主は個人ということであれば、瑕疵担保責任の期間があまりに短いと契約自体が不当という扱いになるため、損害賠償を求めることのできる可能性もあります。
新築住宅で売主が不動産会社であれば、法律によって瑕疵担保責任は引き渡しから10年として定められています。
売主は損害金を支払うことができないとしても、保険金や保証金は還付されます。
しかしながら中古住宅にはそのような法律もないため、契約の内容を厳密にチェックしておく必要があります。
不動産会社が売主であれば総じて2年間の瑕疵担保責任はありますが、万が一倒産したとなると対応してもらうことができません。
また売主が個人であるならば、瑕疵担保責任の期間が短い場合もあります。
中古物件は契約前に欠陥の確認を徹底的に行うこと
中古物件についていえば、契約する前に欠陥の有無をしっかり確認しておく必要があります。
住み始める前は問題がないように見える住宅でも、住み始めた後に雨漏りやシロアリの被害などが発生することがあります。
経年による老朽化ではなく、物件に元からあった隠れた不具合を瑕疵（かし）と呼びます。
万が一瑕疵が発生した場合は、売主へ補修費用や損害賠償を求めることができ、瑕疵が原因で住むことができなくなった場合は契約解除を求めることもできます。
売買契約成立して引き渡しが行われた後、売主は「瑕疵担保責任」として瑕疵があった場合の責任を負います。
瑕疵が認められるのは買主が瑕疵について知らなかった場合で、瑕疵担保責任の追求期間は明確に定められていませんが、契約書に期間が明記されていない場合は原則として瑕疵を知った時から1年以内が瑕疵担保責任を追求できる期間となっています。
宅地建物取引業者が売主となっている場合は、引き渡しから2年間が瑕疵担保責任の追求期間となります。
瑕疵担保責任の期間は契約書において期間が限定されているのが一般的で、買主が知らない瑕疵であっても瑕疵担保責任の期間を超えて発生した不具合は損害賠償等を請求することはできません。
ただし、瑕疵担保責任の期間が極端に短かったり、買主にとって不利な期間が定められている場合や、売主が瑕疵を知っていながら買主に告げなかった場合は損害賠償を求めることは可能です。
瑕疵担保責任についてはトラブルになることが多いため、契約書にサインをする前に瑕疵担保責任の期間などについて必ず確認し、買主に不利と思われる期間が設定されている場合は説明を求め、納得してから契約をするようにしましょう。
アフターサービスは不動産会社ごとに異なるので注意
瑕疵担保責任とは別に、不動産会社によるアフターサービスが設けられている場合があります。
瑕疵担保責任は法律で定められている責任ですが、アフターサービスは不動産会社が独自に設けているサービスとなっています。
アフターサービスの内容は不動産会社によって異なるため、不具合が発生した場合にどのような保障が行われるのかなどを契約前に確認しておきましょう。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
