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2019年12月13日

仲介手数料を無料にできるのはなぜ?仲介手数料無料のからくり~不動産屋との交渉術まですべて教えます

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  • そもそもなぜ仲介手数料は必要なの?
  • 相場はいくらくらい?
  • 仲介手数料を無料にできることもあるの?

この記事では仲介手数料に関する上記のような疑問にお答えしていきます。

物件を購入する際にさまざまな費用が発生してきます。特に、仲介手数料は大きな金額になるため代金を節約したいと考えている方もいるでしょう。

実は、仲介手数料は無料にできるケースがあります。そのからくりについて確認していきましょう!

仲介手数料とは? 無料にできないの?

仲介手数料無料に関するポイントをまとめると以下の3つに集約できます。

  • 仲介手数料とは不動産業者に支払う成功報酬
  • 仲介手数料は上限が決められている
  • 仲介手数料を無料にできることも!

このポイントを中心に不動産業者に対する交渉術や無料のからくりに迫っていきましょう!

仲介手数料とは不動産業者に支払う成功報酬

仲介手数料とは、不動産を購入する際に橋渡しをしてくれた不動産業者に支払うお金のことです。物件を紹介、あるいは、売主との仲介をしてくれてありがとう、という紹介料のようなものと考えておけば間違いありません。

不動産を購入する場合、不動産業者を介して購入することが多いでしょう。そのため、物件購入代金と仲介手数料は必ずセットで発生してきます。

また、ここで注意しておきたいのは仲介手数料とは「成功報酬」であるという点です!

いくつか物件を紹介してもらったけれど、気に入るものがなく、その不動産業者を介して物件を購入しなかった場合は、仲介手数料は発生しません。なぜなら、仲介が成功していないからです。

もしも物件購入には至らなかったのに、不動産業者が「いろいろな物件を紹介した仲介手数料を支払ってください」と言ってきたら注意が必要です。払う義務はありませんから断りましょう!

仲介手数料は上限が決められている

仲介手数料には、請求しても良い上限額が設定されています。この上限額を超えない範囲であったら、不動産業者が自由に価格設定しても良いことになっています。

しかし、仲介手数料は不動産業者の大切な収益の一つです! ですので、多くの不動産業者は上限額ギリギリの代金を請求する傾向にあります。

仲介手数料の上限額は、「物件価格×3%+6万円」でおおよその目安を算出することが可能です。

この数式で算出されたお金が必要になる可能性が高いと覚えておきましょう!

仲介手数料を無料にできることも!

仲介手数料は、法律で定められた上限額のギリギリの金額を請求される傾向にあります。この金額はなかなか高額です。仮に、1,000万円の物件を購入したのならば、仲介手数料の上限は388,800円となります。

実は、この仲介手数料を無料にしてもらえるケースがあるのです。

  • 売主から直接購入した場合
  • 不動産業者が企業努力などによって無料にしている場合

「仲介手数料」とは、不動産業者に橋渡しを依頼したときに発生するお金です。中古マンションなどの中には、物件の所有者から直接マンションを購入できるケースがあります。この場合は、「仲介」をどこにもお願いしていないので、当然、仲介手数料は発生しません。

次に、不動産業者を調べていると「仲介手数料無料・半額」と宣伝している業者を見かけることが少なくないはずです。こちらは、不動産業者の自社内努力やちょっとしたからくりがあって無料にできているケースです。

からくりの内容はやや複雑ですから、次で詳しくみていきましょう!

仲介手数料を無料にできるからくり

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仲介手数料は不動産会社にとって主要な収入源となるものです。これを減らしたり、無くしたりすると利益に大きな影響がでてきます。ではなぜ、仲介手数料を無料にすることができるのでしょうか?

これには4つのからくりがあります!

売主から仲介手数料をもらっている

仲介手数料は、不動産を探している「買主」からのみ受け取っているわけではありません。不動産業者は、不動産を売りたいと考えている「売主」からも仲介手数料をもらっています。

そして、「売主」側からの仲介手数料のみを受け取って、買主からの手数料を減額しているのです。

売主が買主の分の仲介手数料も支払っている

売主が買主の分の仲介手数料を支払うことで、仲介手数料を無料にできているケースがあります。売主は、2倍の仲介手数料を負担しなくてはならないわけですから、一見すると売主がかなり損をしているようにみえます。

しかし、売主は決して損をしていないのです。中古マンションなどの物件を持っていると、それだけで「固定資産税」といった税金が発生してきます。この金額はなかなか高額です。売主としては、税金を払い続けないためにも、早く物件を手放してしまいたいもの。

仲介手数料無料の物件は早くに売れていく傾向にあるのです。早く売れることで売主は固定資産税などの支払いから逃れられます。早く売るために買主の仲介手数料を負担してあげているわけです。

自社の物件を売っている場合

自社の物件だから手数料を無料にできるというからくりもあります。

不動産業者は、中古マンションなどの不動産を保有していることもあります。これらの自社保有の不動産を売れば、その売上金額が入ってくるので、仲介手数料を得られなくとも利益をあげることが可能なわけです。

企業努力によって仲介手数料を無料にしている

最後に、コストなどを削減して仲介手数料を無料にしているケースがあります。

インターネットを最大限活用し、人的コストなどを下げることで利益を確保しているパターンです。こうすることで仲介手数料を減額、無料にしても営業をおこなっていくことができます。

企業努力によって出た利益を買主に還元してあげているのだといえるでしょう。

仲介手数料が無料、または半額のデメリットはある?

仲介手数料を無料、または半額などにこだわると初期費用をおさえていくことができます。ただし、デメリットも存在します。

選べる物件が限られる!

一点目のデメリットとしては、「選べる物件が限られてくる」という点にあります。仲介手数料が無料になる物件は、売主が買主の分の手数料を負担してくれているなど、やや特殊な事情のある物件です。当然のことながらすべての物件がこのような事情を抱えているわけではありません!

ですから、仲介手数料無料にこだわりすぎると、選択の幅が狭まり理想の物件に出会えない可能性もあるわけです。

だまされる可能性もある

仲介手数料無料と謳っている不動産業者の中には、残念ながら、詐欺的な行為をしている業者も存在しています。

一番多いのは、名前だけを変えて仲介手数料を請求しているパターンです。書類作成費などという別の名目で請求してくることがあるのです。また、不動産の価格に仲介手数料を上乗せして販売していることもあります。

だまされないためには、見積書や請求書をきちんと見て、「よくわからない項目はないか?」「異様に高い金額の項目はないか?」といったことを確認しましょう。

また、不動産の値段が相場よりも高くないかという点も確認しておけばだまされる心配はありません。

いい不動産サイトの探し方

仲介手数料無料の不動産業者の中には、詐欺的な方法を働く業者があることをデメリットで確認しました。では、逆に、いい不動産業者を見抜くにはどうしたらいいのでしょうか?

そのヒントは、不動産業者のサイトをしっかりとチェックする点にあります。自社努力などによって仲介手数料を無料にできている不動産業者はサイトなどで理由を説明しているのです。

たとえば、東京・神奈川・千葉・埼玉の物件を中心に、仲介手数料50%オフから無料で紹介してくれるスターフォレストのサイトを見ると、「広告費」や「人件費」を削減することで仲介手数料を無料にできていることが明記されています。

スターフォレストのように、なぜ仲介手数料を無料にできているかをクリーンに紹介できている業者はおすすめです。

一方、仲介手数料無料と大げさに宣伝しつつも、なぜ無料にできるかをきちんと書いていない企業はやや危険だといえるでしょう!

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覚えておこう!不動産屋との交渉術

買手としては仲介手数料を安くできると嬉しいところです。仲介手数料は下限が設定されていませんから、値切ることも理論的には可能といえるでしょう。

しかし、「仲介手数料を無料」と宣伝している不動産業者以外で値引きをお願いすると、担当者のモチベーションを下げてしまう可能性もあります。

最初から値引きを依頼すると、相手の心証を害して、熱心に不動産を紹介してもらえない可能性もあるのです。ですから、不動産業者に精一杯尽くしてもらい、トラブルもなく物件を購入できたならば、値切らないのも一つの手だといえます。

仮に、値切りたいのならば物件が決まったあたりがおすすめです。「もう少し安ければ買えるのですが、仲介手数料を少し値引きできませんか?」と交渉をしてみましょう。そうすれば値引きしてもらえる可能性も高いです!

おわりに 仲介手数料無料の理由をしっかりつかもう!

仲介手数料無料と宣伝している不動産業者は、とても魅力的に見えますよね? しかし、仲介手数料無料を謳っている業者の中には、別の名目で仲介手数料を請求するなどの詐欺的な行為を働いている業者もあります。

だまされて損をしないためにも、仲介手数料の仕組みや無料のからくりを知っておく必要があります。

仲介手数料はなじみが薄いため戸惑うことも多いでしょう。しかし、無料のからくりを事前に知っておくと落ち着いて考えられますよ。なぜ仲介手数料を無料にできているのかわからない業者があれば、この記事を参考に「なぜ無料なのですか?」と尋ねてみてもよいでしょう。

お得に不動産を購入できるようにしましょう!

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