株式よりもリスクが低く、一方で銀行貯金や公的債権よりも投資利回りが良いとされる「不動産投資」。
投資の世界では「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれ、現在は機関投資家や法人のみならず、一般会社員等を含めた多くの投資家が収益不動産を投資対象としています。
不動産投資には「まるごと一棟を保有する方法」と「区分化された部屋を保有する方法」の２つの手法があります。
不動産は高額商品であるため、一棟・区分に関わらず、株式や債券といった他の投資商品よりも投下資金が高額となります。また、プロである不動産会社もライバルとなるため、物件の検討時には高度な選択眼が要求されます。
ただし、不動産投資は購入物件を担保として融資を受けることができます。そのため、レバレッジを効かせる投資戦略として、特に一棟購入は魅力的な方法と言えるのです。
本記事の主なポイントは以下のとおりです。
- 投資用アパート・マンション購入時の仲介手数料は「物件価格の３％程度」
- 投資用アパート・マンションは節税効果が期待できる
- 購入時には「出口戦略」も考えておく
- 購入相談する仲介会社は実績と経験を重視するべき
今回は投資用アパート・マンションの一棟購入について詳しく解説していきます。
アパートやマンション一棟購入の仲介手数料
投資用アパートやマンションを一棟購入する場合、仲介手数料として「物件価格の３％程度」の費用が発生します。
一棟の購入代金は数千万円、高ければ数億円となるため仲介手数料は非常に高額です。
ただし注目すべきは、仲介会社が「両手取引」である場合、仲介手数料の値引きができる可能性があることです。
「両手取引」とは？
不動産取引では、「売主側と買主側１社ずつ計２社の仲介会社が介在する場合」と、「売主と買主の両方の仲介会社として１社のみが介在する場合」があります。
２社介在する場合は「片手取引」、１社のみの場合は「両手取引」と呼ばれ、両手取引は売主・買主の両方から仲介手数料が入るため、仲介会社にとっては魅力的な取引と言えます。
しかし、そもそも仲介手数料は成約報酬です。売買が成立しなければ仲介会社には収入が入らないため、両手取引の状況では、買主側の仲介手数料を値引き、あるいは無料にしてでも契約成立を優先する仲介会社も存在するのです。
不動産購入は仲介会社の質や努力が非常に重要であるため、関係を壊すような値引き交渉は禁物ですが、仲介手数料の減額は購入費用の削減に大きく寄与する項目ですので、成約時における値引き交渉は可能か初期相談のタイミングで確認しておくことがおすすめです。
そもそもアパートやマンション投資とは？
アパート・マンション投資とは、収益化された不動産に対する投資手法です。
不動産投資は株式投資よりもリスクが低く、一方で銀行貯金や公的債権よりも利回りが高いことから投資の世界では「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。
不動産は人が生活する上で必要不可欠な存在です。時代が変わりつつありますが、オフィスがなければ働けず、アパートやマンションがなければ寝食をすることができません。
そのため、不動産は安定的な需要による価値を生み、さらにマーケット状況や建物の状態も目で見て確認することができるため、投資対象としての価値判断がしやすいというポイントがあります。
これが「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれる理由です。
また、物件自体を担保として融資を受けることができるため、融資割合を多くするレバレッジ投資の対象としても、不動産は非常に魅力的な商品なのです。
アパートやマンションで投資するメリット・デメリット
ここから、アパートやマンションへ投資するメリットとデメリットを紹介します。
メリット
- 安定的な収益が確保できる
- バリューアップによる賃上げや売却益が期待できる
- 課税所得額の損益通算ができる
不動産投資の一番のメリットは、なんと言っても安定収益が確保できる点です。
物件のエリアや築年数によっても異なりますが、一般的に年間４～６%程度の利回りが期待できます。
また、リフォームによる賃料値上げや管理会社変更による管理費用の削減により、利回りを購入時よりも上昇させられる可能性もあります。
こうして物件をバリューアップさせた上で売却すれば、売却益を得ることもできるのです。
さらに、不動産投資による家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」は、所得税の対象になります。不動産所得が建物の減価償却により赤字となっている場合は、他の所得と合わせた課税所得金額はその赤字分だけ少なくなるため、実際に課税される金額を節減することができます。
デメリット
- 空室リスクがある
- 入居者トラブルに遭う可能性がある
不動産投資のデメリットの一つは「空室リスク」です。
入居者が入らなければ、その期間は収入を生むことができません。また金融機関からの借り入れによって投資している場合、空室期間中はずっと赤字を出し続けることとなります。
そしてデメリットのもう一つは、「入居者トラブル」です。
いざ入居が決まり収入が発生しても、入居者自身に問題があるケースも少なくありません。家賃の未払いが続いたり、稀なケースですが勝手に転貸され反社会的勢力の方が住んでいる、といった場合もあり、これらを解決するためには、相応の労力と時間が必要です。
アパート・マンションを一棟で保有していれば、一つの部屋が空室になったり入居者トラブルに遭っていても、他の部屋の賃料は継続して続けられます。
投資デメリットを減殺する意味でも、一棟購入は有益であると言えます。
投資用のアパート・マンションの選び方と注意点
投資用のアパート・マンションは一般的な投資家のみならず、プロである不動産会社も購入のライバルとなります。
そのため、好条件物件を取得するためには、不動産やマーケットに関する知識が欠かせません。
特に下記のポイントには十分な注意が必要です。
- 物件の所在エリア
- 建物の修繕・管理状況
- リセールバリュー
不動産の価値基準は「物件の所在」、つまりエリアや位置条件が最も重要です。
特に今後は人口減少によって国内の不動産価値は全体的に下がっていくと想定されているため、現状のマーケットのみならず、エリアの将来性なども十分加味しながら投資判断することが求められます。
また当然のことながら、建物の状態についても注意しなければなりません。
建築に違法性がないか、価値判断に大きく影響する建物の劣化がないか、実際に目で見て確認することは勿論のこと、費用は発生しますが建築の専門家に建物状況を評価してもらう「エンジニアリングレポート」の作成を依頼するなど、慎重に調査する必要があります。
さらに、家賃収入だけに注目するのではなく「リセールした場合に利益が出るかどうか」も投資判断の項目に入れておくことをおすすめします。
この「リセールバリュー」を判断基準にすることは、将来的な売却益が期待できるだけでなく、「安易な投資判断をしない」という副次的なセーフティネットにもなります。
投資用のアパート・マンション購入の相談はどこにするべき？
投資用のアパート・マンションの購入は一般的な住宅購入などに比べて難易度が高いです。
それだけに、購入相談をする仲介会社は特に慎重に選ぶ必要があります。
- エリアのマーケットに詳しい
- 投資用不動産のオーナーとのコネクションが豊富
- 投資用不動産の取引経験や実績が多い
上記のようなポイントは、購入相談する仲介会社としての必須の項目と言えます。
投資用不動産は不動産会社も購入者としてのライバルとなるため、情報収集能力や投資判断のスピードが重要となるのです。
おわりに：投資用不動産の一棟購入は、仲介会社選びが最も重要
不動産投資は、株式よりもリスクが低く、銀行貯金や公的債権よりも投資利回りが良いとされています。
その中でも、投資用アパートやマンションを一棟で購入し保有することは、不動産投資のデメリットである空室リスクを減殺するだけでなく、物件自体を担保とすることができるため、融資を受けて投資する「レバレッジ投資」の対象としてはとても魅力的と言えます。
一棟となれば購入金額は非常に高額です。そして相応にして仲介手数料も高額となります。
そこで、仲介手数料をなるべく抑えたい方は、仲介会社が「両手取引」となる物件を検討することがおすすめです。両手取引であれば、仲介会社は売主からの手数料が入るため、買主からの手数料の値引きに応じてくれる可能性があるからです。
▼信頼できる不動産会社選びのコツは、こちらの記事をご覧ください。
仲介手数料無料は危険？中古マンション購入の際に誠実な不動産会社を見極める5つのポイント
ただし、投資用不動産の売買は難易度が高いため、仲介会社の質や努力は非常に重要な項目です。
納得のいく購入を実現するためにも、安易な値引き交渉をせず、仲介会社との関係性の構築に注力しましょう。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
