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2021.02.26

金消契約は住宅ローンのこと!住民票の変更やローン用口座など契約に必要な事項を解説

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住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、必ず「金消契約」が必要です。
正式には「金銭消費貸借契約」と言い、簡単に言えば金融機関からお金を借りるための契約のことを指します。
金消契約は、借入額、金利、返済期間といった住宅ローンの最終的な決定事項が明記されており、不動産の売主との決済をする前に、貸主である金融機関と締結します。

金消契約のポイントは下記のとおりです。

  • 読み方は「きんしょうけいやく」
  • 金消契約と同時に「抵当権設定契約」と「保証委託契約」を行う
  • 金消契約で必要な書類は会社員か自営業者で異なる
  • 金消契約時には新住所記載の住民票の提出がおすすめ

仲介会社を通じて住宅を購入する場合でも、金融機関とのやり取りは基本的にご自身で行わなければなりません。
スムーズに物件の引き渡しを受けるためにも、住宅ローンが実行されるまでの手順や準備物は事前にしっかり理解しておきましょう。

金消契約とは?

金消契約をまとめると、概要は下記のとおりです。

  • 「金銭消費貸借契約」の略称で、「きんしょうけいやく」と読む
  • 住宅ローンを利用する場合は必ず必要となる契約
  • 借入額や金利、返済期間など最終的な決定事項が明記されている
  • 物件の決済前に金融機関との契約締結が必要

▼住宅ローンを組みたいが、借金があって組めるか心配…という方は、こちらの記事をご覧ください。
借金があっても住宅ローンを組む方法はある?消費者金融が及ぼす影響についても解説

住宅ローンに必要な契約は3種類ある

住宅ローンに必要な契約は、金消契約だけではありません。
金消契約と合わせて「抵当権設定契約」と「保証委託契約」の3種類の契約手続きが必要となります。
それぞれの解説を見ていきましょう。

金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約とは、借主が将来の弁済を約束した上で、貸主から金銭を借り入れる際に締結する契約を指します。住宅ローンを利用する場合はこの契約が必須となり、貸主が金銭を交付して始めて契約が成立する仕組みです。
この契約書には、借入金額や金利、返済期間など住宅ローンの最終決定事項が明記されます。

なお、住宅ローンにおける金銭消費貸借契約では、一般的に購入物件を担保とすることが融資条件となるため、次に登場する抵当権設定契約の締結が必要となります。

抵当権設定契約

抵当権設定契約は、ローンの返済が滞った際に備えて、金融機関に不動産を担保として差し入れることを約束する契約です。

この契約に基づく抵当権は、物件の所有権移転登記と同時に法務局に登記されます。
抵当権の設定登記をしておくことで、借主のローン返済が滞った際は、裁判所による所定の手続きのうえ、金融機関は不動産を競売にかけることができます。

保証委託契約

住宅ローンを利用するには原則的に保証会社による保証が必要になります。
保証会社は住宅ローンの借主が返済不能となった場合に、借主に代わってローン残債を金融機関に支払います。

この保証委託契約は、借主と保証会社の間で締結します。金融機関はこの保証契約の締結を条件に融資を実行するのです。
なお、ネット銀行など一部の金融機関では保証委託契約が必要ない場合もあります。ただし、この場合は代わりに「ローン事務手数料」が高額であるケースがほとんどであるため注意しましょう。

金消契約(住宅ローン)に必要な事項

金消契約を締結するまでには、住宅ローンの審査を受ける必要があります。
この審査時には、下記のようにたくさんの書類の準備が求められます。ただし、会社員か自営業者であるか、また購入する物件が完成物件か注文住宅を建築する予定であるかなどによって必要な書類が異なるため、ご自身で全体像を把握しつつ、早いタイミングで借入予定の金融機関に確認しておくことがおすすめです。

本人確認のための書類

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類(運転免許証、保険証、パスポート等)

収入確認のための書類

  • 源泉徴収票(会社員などの場合)
  • 住民税決定通知書もしくは住民税課税証明書
  • 確定申告書(自営業者などの場合)
  • 納税証明書(自営業者などの場合)
  • 会社の決算書(会社役員などの場合)

購入物件に関する書類

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 新築時のパンフレット(完成物件の場合)
  • 建築確認申請書・建築確認確認済証
  • 建物配置図・各階平面図・建物立面図
  • 建物検査済証(完成物件の場合)
  • 工事請負契約書(注文住宅の場合)

契約書に添付する収入印紙

金消契約書の作成は課税対象であるため、契約時までに収入印紙を購入する必要があります。
この印紙代は金消契約書に記載された借入金額によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

契約時に必要な住民票は取得するタイミングが重要

金消契約時には、転居後の住民票を取得して提出することがおすすめです。
転居前に住民票を異動することは法律的にグレーではありますが、実務上では一般的に用いられる方法です。

金消契約時に転居後の住民票を提出することのメリットは以下の2つです。

  • 住所変更登記の手間が省ける
  • 金融機関が本人居住を確認できる

転居前の住民票で金消契約および物件の決済を行うと、物件の登記簿には転居前の住所で記録されます。当面の間はこれで問題ないのですが、将来売却することとなった場合は、必ず最新の住所で変更登記しなければなりません。
したがって、そもそも転居後の住所で登記することで、この住所変更登記の手間を省くことができるのです。

また、金融機関側としては「本人居住を確認できる」というメリットがあります。
住宅ローンは大原則として、本人居住のための物件購入を目的として融資を行っています。しかし、通常の事業用ローンと比較して住宅ローンは金利が割安であるため、本人居住を装って住宅ローンを組み、本人が居住せずに賃貸として貸し出すケースが少なくありません。

この「本人居住以外の物件購入」を未然に防ぐために、転居前の住民票異動を推奨する金融機関すらあるのです。

金消契約(住宅ローン)の流れ

住宅ローンの実行までには、金消契約を含めて大きく分けて4つのステップがあります。

  • 事前審査
  • 本審査
  • 口座開設
  • 金消契約

事前審査

住宅ローンの事前審査は、通常は物件の契約締結までの間に済ませます。この事前審査では、購入者の収入状況や他の借入状況などから簡易審査し、住宅ローンの借入可能額などを算出します。
事前審査の結果までの時間は、都市銀行などで早くて2日程度、ネット銀行では1週間程度かかります。

本審査

物件の契約後、住宅ローンの本審査を行います。
先述のとおり、本審査における提出書類は非常に多いため、早い段階で準備すべき書類を把握することが重要です。

本審査の結果までには2週間~1ヶ月程度の時間を要します。なお、新築戸建てや新築マンションを契約し、売主や販売会社が提携する金融機関の住宅ローン(いわゆる「提携ローン」)を利用される場合は、金融機関から本審査の結果通知が無い場合があります。

また、借入予定の金融機関の口座を持っていない場合は、本審査が完了するまでに口座開設をしておく必要があります。

金消契約

融資承認と口座開設が整い次第、金消契約を行います。
この金消契約書には収入印紙の貼付が必要となるため、忘れずに持参しましょう。
この金消契約を行えば、晴れて住宅ローンの実行・物件の引き渡しを迎えることができます。

金消契約(住宅ローン)はどこで行うの?

金消契約は、金融機関指定のローンセンターで行うことが通常です。
なお、ネット銀行など店舗を持たない金融機関では、郵送やオンラインで契約締結する場合もあります。

金消契約(住宅ローン)で気をつけるべきこと

金消契約は住宅ローンの実行・物件の引き渡しの直前に行うことが一般的です。
そのため、この金消契約で不備があった場合、決済予定日に引き渡しが行えない可能性があります。

特にネット銀行の場合は、書類の案内や審査申し込みがオンラインで完結することも少なくありません。無事に物件の決済・引き渡しを行うためにも、書類のチェックや審査状況には十分な注意が必要です。

▼ネット銀行で住宅ローンを検討している方はこちらもあわせてご覧ください。
ネット銀行でも住宅ローンを組むことはできる!ただしデメリットもあります

おわりに:金消契約では書類の不備に注意

住宅ローンを利用する場合は、金融機関と金消契約を締結する必要があります。
仲介会社を通じて住宅を購入する場合でも、書類の準備や金融機関への各種申し込みは基本的にご自身で行わなければなりません。

金消契約は一般的に住宅ローンの実行・物件の引き渡しの直前に行うため、金消契約までに申込内容や書類の不備があった場合、決済予定日に物件の引き渡しが行えない可能性があります。
そのため、事前に金消契約までの流れや必要書類を把握しておくことが非常に重要なのです。

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この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役
増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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