マンションを購入する際には、物件価格やスペック以外にも気を付けるべきポイントがあります。
その一つがマンションの「管理形態」です。
どの管理形態でどのように管理されているのか、そして実際のマンションがどのような状態なのか、このようなポイントは資産価値にも大きく影響するため、物件選びでは外せない項目です。
現在、ほとんどのマンションは管理業務を外部の専門会社に委託していますが、一部では住民だけで管理する「自主管理マンション」が存在します。
本記事の主な内容は下記のとおりです。
- マンションの管理形態には「全部委託管理」「一部委託管理」「自主管理」の３つがある
- 「自主管理」は住民だけで管理業務を行う
- 自主管理は管理費用を削減できるうえ、住民のコミュニティが活性化する
- 「書類の整備状況」と「共用部の状態」で物件の良し悪しを判断しよう
今回は、普段あまり耳慣れない「自主管理マンション」ついて、メリットや選び方のポイントなど幅広く解説していきます。
自主管理マンションとは？
マンションの管理形態には以下３つの方法があります。
- 全部委託管理
- 一部委託管理
- 自主管理
この中で「自主管理」とは、管理業務を外部へ委託せず住民自らが行うことを指します。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、「管理業務のすべてを管理業者に委託」している割合は74.1％、一方の「管理業務のすべてを管理組合で行っている」割合は6.8％となっており、自主管理マンションは全体のごく少数となっています。
自主管理マンションは築年数の古いマンションに多く見られる傾向があります。
当初は管理会社へ委託していたものの途中から自主管理に変更した場合や、そもそも新築当時に外部委託という常識が無かったために、自主管理からスタートしたマンションがその例です。
自主管理マンションが少なくなった理由としては以下２つが考えられます。
- 分譲マンションが大規模化・高層化するにつれて、管理方法や住民間の合意形成が複雑化した
- 「家の手入れが少なくて済む」「近隣付き合いをしなくて済む」ことが分譲マンションのメリットとして広く認知された
自主管理マンションを購入しないほうがいいと言われる理由
一般に「自主管理マンションは購入しないほうがいい」と言われています。
単純に「手間がかかるから」とも言い切れますが、もう少し掘り下げると以下３つのリスクが考えられます。
- 人材確保のリスク
- 合意形成へのリスク
- 出納管理のリスク
人材確保のリスク
住民みんなで管理するとは言え、中心的存在は欠かせません。
日々の維持管理や修繕計画の策定・実行には、相応の知識と経験が求められます。そのため、自主管理マンションにはいわゆる「永年理事長」のようなリーダー的存在がいることが多いです。
しかし、リーダーがいつまで仕事を続けてくれるか分かりません。突然の転居やその他の理由で、管理上のリーダー不在となってしまうリスクがあるのです。
マンション管理は手間と時間を要します。中心メンバーは輪番制で決められたとしても、リーダーの決定は難航するケースが多いです。
合意形成のリスク
マンションは、年1回の「管理組合総会」と月１回の「管理組合理事会」を行います。
これらは外部委託・自主管理を問わず開催されることが一般的で、外部委託の場合は管理会社が議案策定から議事進行、議事録の作成まで一貫して業務を代行します。
管理会社がいることで、比較的にスムーズに会議を進行することができます。決議が難航する場合は、他事例によるアドバイスや第三者・プロとしての提案ができるからです。
一方、自主管理マンションはこれらすべてを住民だけで行います。
手間がかかる以上に、議案の決議が難航した際は、住民であるが故に皆が恣意的になってしまい、収拾がつかなくなるリスクがあるのです。
出納管理のリスク
一番のリスクとし考えられるのが「出納管理のリスク」です。
一般的に、マンションは日常の維持管理のための「管理費」と大規模修繕工事のためにストックされる「修繕積立金」を毎月徴収します。
外部委託の場合はこれらの出納管理を管理会社が代行しますが、自主管理マンションは住民の中から担当者を決めて行うのです。
「修繕積立金を住民の一人が持ち逃げしてしまった」というニュースをしばしば目にしますが、個人にお金を任せる以上、金銭的リスクがあることに注意が必要です。
▼マンション購入のリスクと回避方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
マンションは買わないほうがいいの？マンション購入のリスクと回避方法を解説
自主管理マンションに住むメリット○つ
ここまでデメリットについてご紹介しましたが、自主管理マンションには以下の様なメリットがあります。
- 管理費用が削減できる
- 管理費の余りは修繕積立金に充当できる
- 住民間のコミュニティが活性化する
外部委託費が削減できる
自主管理マンションの最も大きなメリットは、管理会社への委託費が発生しないことです。
国土交通省によると、管理委託費の相場は月13,000円～15,000円と試算されています。自主管理マンションは住民に維持管理の負担がかかる一方で、相当の外部委託費が削減できることになります。
修繕積立金を充実させることができる
鉄筋コンクリート造のマンションは１５年程度に１回のペースで「大規模修繕工事」が必要と言われています。
大規模修繕工事とは、防水工事や外壁補修、シーリング工事、鉄部の塗装工事、給排水管工事などを実施し「建築当時の水準まで機能を回復させる」ことを目的とする工事です。
この工事にかかる費用は1戸あたり100万円前後が相場と言われています。当然、費用をかける分だけ、修繕工事の内容は充実します。
自主管理マンションは外部への管理委託費用が無いため、より充実した大規模修繕工事の実現に期待ができるのです。
住民間のコミュニティが活性化する
自主管理を通じて「住民間のコミュニティが活性化すること」もメリットの一つです。
従来、マンションは「手間がかからず、煩わしい近所付き合いがない」ことがメリットとして広く認知されてきました。
しかし、近年は災害不安やコミュニティへの意識の変化により、マンションであってもむしろ積極的にコミュニティ形成を図る動きが増えています。
自主管理マンションは、日々の管理業務を通じて住民間のコミュニティ活性化が構造的に出来上がっています。
住民の生活環境への意識が高いことは、それだけでも資産価値の維持・向上に寄与することに加え、生活上のセキュリティ面においても 安心できる項目と言えます。
こんな自主管理マンションなら住みやすい！選び方のポイント
自主管理マンションの選び方のポイントは以下３つです。
- 書類の整備状況
- 共用部の清掃状況
- 劣化の修繕状況
マンション管理をするうえで、書類の作成・保管は非常に重要です。
まずは、下記書類が開示されているかチェックしましょう。
- 重要事項調査報告書
- 管理規約
- 長期修繕計画
- 修繕履歴
- 理事会・総会議事録
上記のうち「重要事項調査報告書」と「管理規約」は住宅ローンを組む場合には、金融機関への提出が原則必須です。
その他書類を含めて整備状況が良好であれば、自主管理業務が適切に行われていると一旦の判断ができます。
なお、重要事項調査報告書には、管理費・修繕積立金の延滞状況も記されている場合が多いです。延滞金が著しく多い場合は、何等か問題があるため注意が必要です。
さらに、エントランスやメールコーナーといった共用部の清掃状況や修繕状況は、住民の生活環境や管理への意識レベルが反映されます。
清掃状況や修繕状況が著しく悪い場合は、意識レベルが低く住民間での注意喚起がなされていないなど、何等かの問題を抱えているものと判断しましょう。
おわりに：自主管理マンションは「書類の整備状況」と「共用部の状態」に要チェック
マンションを購入する際には、物件価格やスペックとともに「管理形態」も重要です。
マンションの管理には「全部委託管理」「一部委託管理」「自主管理」の３つの方法があります。
このうち「自主管理」は住民自らが管理業務を行う代わりに管理会社への委託費が発生しないため、ランニングコストを抑えることができるうえ、住民間のコミュニティの活発化が構造的に図られているため世以上条件の物件に出会うことができれば、資産性の維持・向上も期待ができます。
自主管理マンションを選ぶ際は、「書類の整備状況」と「共用部の状態」が重要です。
まずは、管理業務が適切に行われているか「重要事項調査報告書」や「管理規約」の有無とその内容をチェックしましょう。さらに共用部の清掃・劣化状況により住民の民度や生活環境への意識レベルを確認しましょう。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役
増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
