2021.02.26

旧・新法借地権の違いや物件購入時の注意点を解説

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最近では都心エリアを中心に「定期借地権マンション」が見られるようになりました。
定期借地権マンションは販売価格が相場と比べて安い一方、借地ならではのデメリットがあるため、通常のマンション購入よりも慎重な検討が必要です。

本記事の主な内容は以下のとおりです。

  • 「借地」には3つの種類がある
  • 借地マンションは良い場所にあるケースが多い
  • 「定期借地マンション」の借地期間は50年以上
  • 借地マンションは住宅ローンに注意

現在、特に都心エリアを中心にマンション用地が枯渇している状況です。
そのため、デベロッパーは供給確保のために従来の「所有権マンション」に加え、この「借地権マンション」の事業化に積極的となっており、今後もその物件数は増加していくと予想されます。

今回は借地権の種類や違い、そして物件購入時の注意点まで幅広く解説していきます。

借地権とは?

借地権とは「地主から土地を借りて利用する権利」です。
建物を建築するためにオーナーから土地を借り、その対価として両者で合意した「地代」を土地オーナーへ支払います。
なお、借地権は土地オーナーの譲渡承諾が得られれば、第三者へ売却することも可能です。ただし、購入者探しや土地オーナーとの条件調整が複雑なことが多く、一般的には通常の所有権売買よりも難易度が高いと言われています。

借地権の種類と違い

借地権は以下3つに分類されます。

  • 旧法借地権
  • 新法借地権
  • 定期借地権

借地権は平成4年に大正10年から71年間続いてきた借地借家法が改正され、それを境に「旧法」と「新法」に区別されています
また、この改正で「定期借地権」が新たに誕生したことにより、借地権は上記3つに分類されるようになりました。

それぞれの内容を見ていきましょう。

旧法借地権

旧借地法は、大正10年(1921年)に建物の所有を目的とした借地権について、その契約期間などを定めた法律です。
旧借地法の主な内容は下記のとおりです。

  • 契約の存続期間は堅固な建物が30年以上、非堅固の建物が20年以上
  • 契約書に定めがなかった場合、堅固な建物は60年、非堅固の建物は30年
  • 地主は借地人に対する明け渡し請求の正当事由が無い

旧法借地法では、契約期間中や更新時に地主から借地人に対する明け渡し請求の正当自由がありません。つまり、借地人が居続ける気持ちがある限り、半永久的に土地が返ってこない制度設計となっているのです。

新法借地権

旧借地法では、地主は借地人に対して半永久的に土地を貸し続ける必要がありました。これにより、借地の有効利用が進まないということが問題視され、平成4年に借地借家法が改正され、以後「新借地法」と呼ばれています。

  • 契約の存続期間は堅固・非堅固建物問わず30年以上
  • 契約書に定めがなかった場合、堅固・非堅固建物問わず30年
  • 立退料を支払うことで明け渡し請求の正当自由が認められやすい

新借地法のポイントは、契約の存続期間が旧法よりも短くなったこと、そして地主の明け渡し請求が比較的に容易となったことです。
これに加えて、借地の有効利用を図るため、期間満了とともに借地権が消滅する「定期借地権」が制度化されたのです。

定期借地権

「定期借地権」は従来の借地権と異なり、定められた契約期間で借地関係が終了するとともに、その後の更新はありません。
定期借地権はさらに下記3つの種類があります。

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用借地権

「一般定期借地権」は、借地期間を50年以上とし、期間満了時には建物を取り壊して土地を返還します。
一方で「建物譲渡特約付借地権」は、契約後30年以上経過した時点で、土地オーナーが建物を買い取ることをあらかじめ約諾します。

そして「事業用借地権」は、借地期間を10年以上20年以下とし、商業施設などの事業用の建物に限り建築することができる借地権です。

「定期借地マンション」は一般定期借地権として50年以上の借地期間が設定されています。一般的には実用性を鑑み、70年~80年程度で設定されることが多いです。

定期借地におけるメリットやデメリットとは?

定期借地権のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

  • 取得費が安くなる
  • 土地の取得税・固定資産税が発生しない
  • 登録免許税が発生しない
  • 立地が良いケースが多い

定期借地権の最大のメリットは「取得費が安くなる」ことです。
新築マンションの場合、定期借地マンションの価格は通常の所有権マンション価格の70~80%程度で設定されています。
さらに中古マンションにおいては、借地権の残存期間が短ければ短いほど、相場価格との価格差は広がる傾向があります。

また、そもそも土地を所有しないため取得税や保有期間中の固定資産税、さらに本来取得時に発生するはずであった土地の登録免許税がかかりません

そして、定期借地マンションは都心の好立地に建つ場合が多く、都心エリアで住宅購入を希望されている方には検討方法の一つと言えます。

デメリット

  • 金融機関によっては住宅ローンが組めない
  • 流通性が低い
  • ランニングコストが高い

定期借地は将来に土地を返還しなければならないため担保評価が難しく、金融機関によっては住宅ローンが組めない場合があります。

また、借地の残存期間が短いほど中古市場での流通性が低くなり、いざ売却する時になかなか購入者が見つからないリスクがあります。

そして取得費が安い一方、地代や解体準備金など毎月のランニングコストが通常のマンションに比べて高いこともデメリットの一つです。

定期借地権マンションが安い理由

定期借地権マンションの販売価格は、新築マンションの場合、相場価格の70〜80%で設定されることが多いです。
定期借地権マンションが安い主な理由は以下2つです。

  • 土地取得費が安い
  • ランニングコストで埋め合わせしている

定期借地権マンションは、デベロッパーが土地を購入する際の土地取得費を安く抑えることができます。
土地オーナーとしても、思い入れのある土地を手放さずに有効利用ができるため、双方魅力的な手法と言えます。

ただし、新築マンションの場合は、購入時に諸費用として多額の「一時金」を取られる場合があります。また、毎月の地代や解体準備金がかかるため、ランニングコストが通常のマンションと比べて高くなる可能性があるため注意が必要です。

定期借地権マンションを購入するときの注意点

定期借地権マンションを購入するときは以下4つのポイントに注意しましょう。

  • 相場を調べておく
  • ランニングコストを調べておく
  • 事前に金融機関に相談する

定期借地権マンションの最大のメリットは「取得費が安い」ことです。
このメリットを最大化するためにも、周辺相場価格に比べてどの程度価格差があるのか、入念にチェックしておきましょう。

一方でランニングコストは通常よりも高くなるケースがほとんどです。取得費が安くても著しくランニングコストが高い場合は、返って毎月の支出額が多くなってしまう可能性があります。

また、住宅ローンについては、希望する金融機関が借地物件を扱っているか確認しましょう。特に借地権の残存期間が少ない中古マンションの場合は担保評価が低くなることが多く、借入希望額から減額されるケース場合もあるため注意が必要です。

おわりに:定期借地権マンションの購入では資金計画に要注意

借地マンションは販売価格が安い一方で借地ならではのデメリットがあるため、慎重な検討が必要です。
特に、土地オーナーへの地代や解体準備金などランニングコストが通常のマンションよりも高いため、取得費は安くとも、総支払額が高くつく可能性が十分にあります。

借地マンションを購入する際は、金銭的メリットを最大化するためにも、購入時の一時金の有無やランニングコストを確認し、通常のマンション購入の資金計画に照らし合わせながら慎重に検討しましょう。

▼資金計画の際に役立つ年収別の購入金額の目安は、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
中古マンション購入時の貯金額と頭金、年収別購入金額の目安

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この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役
増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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