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2021.03.22

不動産の登記とは?申請方法や流れ、注意点をまとめて解説

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不動産の売買や相続といった場面では「登記」という言葉が必ず登場します。
不動産登記とは、不動産の所在や規模・構造、権利関係などの情報を法務局に記録することを言います。
登記は、不動産の他にも商業登記や法人登記、船舶登記などもあり、権利関係を公に明らかにすることで所有財産を保守するという大切な役割を担っています。

今回の主なテーマは下記のとおりです。

  • 不動産登記とは、不動産の情報を法務局に記録すること
  • 登記の種類は新築・中古、ローンの利用有無によって違う
  • 登記は専門家に依頼することが原則
  • 登録免許税も発生するので注意

不動産は非常に高価であり、その大切な財産を守るためには登記が欠かせません。
登記という言葉は普段あまり馴染みがありませんが、不動産を購入する、あるいは将来売却する場面で必ず登場する手続きであるためしっかり理解しておきましょう。

今回は不動産登記について、種類や申請方法、流れなど注意点をまとめて解説していきます。

不動産の登記とは?

不動産登記とは、不動産が所在する場所や規模・構造、所有者や債権者といった権利関係に至るまで、特定の不動産に関する情報を「登記簿謄本」という書面に記載し、法務局に記録することを言います。

この登記をしておけば、他人が勝手に権利を主張することができなくなります。仮に何等か権利関係について争いがあったときは、登記簿謄本に記載された内容に従って解決することが大原則です。
登記は不動産という大きな財産を保守するためには欠かせないものであるため、不動産を購入した際は、必ず登記手続きを行います。

登記の種類

不動産に関わる登記には下記のように様々な種類があります。

  • 表示登記
  • 保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記
  • 名義・住所変更登記
  • 建物滅失登記
  • 抵当権抹消登記

これらの登記は購入時なのか保有時なのか、あるいは売却時なのか、さらに新築か中古かなど、状況によって必要な手続きが異なります。

登記のタイミング

不動産購入における登記は、主に以下のタイミングで行われます。

  • 建物が完成したとき(新築物件に限る)
  • 所有権を移転するとき

建物が完成すると、その規模や構造、家屋番号などを登記します。この登記を「表示登記」と言い、新築の建売戸建てを購入した場合は、購入者負担で登記手続きをすることが一般的です。
なお、新築マンションは事業主負担で行うことが多いです。

そして、物件の引き渡しを受けるとき、つまり所有権移転をするときには「所有権移転登記」と「保存登記」(新築物件の場合)を行います。
新築物件・中古物件ともに土地に関しては、売主から買主に所有権を移転する所有権移転登記を行い、新築物件の場合は表示登記された建物を買主名義の所有権として保存する保存登記を行います。

中古物件については、既に建物の所有権が売主名義で登記されているため、土地・建物ともに所有権を買主に移転する所有権移転登記となります。

▼こちらの記事では不動産購入時にかかる諸費用をまとめて解説しています。登記の話もでてくるので、ぜひあわせてご覧ください。
新築・中古マンション・一戸建て購入にかかる諸費用や購入メリットまとめ

登記が必要なケースとは?

表示登記や所有権移転登記、保存登記のほかにも登記が必要なケースはさまざま存在します。
例えば、住宅ローンを組んだときです。
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、融資を行った金融機関を抵当権者とする「抵当権設定登記」を行います。

抵当権設定登記は所有権移転登記と同時に行うことが一般的です。住宅ローンを組む際はこの抵当権設定が融資の条件となるため、必須の登記手続きです。
なお、住宅ローンを完済した際は「抵当権抹消登記」を行います。住宅ローンは完済すれば抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。抹消登記をしない限り、金融機関の抵当権は残り続けてしまいます。

また、名前や住所が変更されたときは「名義変更登記」や「住所変更登記」を行います。
この登記はその都度行わなかったとしても直に影響があるわけではありませんが、所有権を他人に譲るためには正式な名義・住所でなければならないため、不動産の売却する場合には必ず変更登記が必要です。

不動産の登記を申請する方法

不動産登記は司法書士や土地家屋調査士に依頼します。厳密に言えばご自身でも行うことはできますが、保有中の名義・住所変更登記を除いて、売買に関わる登記などは非常に重要であるため、専門家に依頼することが大原則です。

なお、司法書士はほとんどの登記の委託を受けることができますが、表示登記については土地家屋調査士(一般的には測量士)でなければ行えません。

登記申請としては、司法書士あるいは土地家屋調査士に「登記委任状」と「本人確認書類」を提出します。
併せて、登記には「登録免許税」という税金も発生します。
この登録免許税は登記報酬と一緒に支払い、司法書士・土地家屋調査士経由で納税することが一般的です。

不動産の登記を申請するときの注意点

不動産の登記を申請するときには、以下2つの点に注意しましょう。

  • 本人確認書類の有効期限を確認しておく
  • 登記報酬の相場を調べておく

意外と多いのが運転免許証などの有効期限が切れているなどのトラブルです。有効期限が切れていると公的書面としては認められず、所有権移転当日に登記手続きができなくなってしまうため、必ずチェックしておきましょう。

また、司法書士や土地家屋調査士への報酬額についても相場を調べておくと良いです。報酬額は地域によっても異なるため一概には言えませんが、ネット等で事前にご自身のエリア相場について調べておき、見積書の報酬が高すぎないか確認しましょう。

不動産を契約してから登記までの流れも把握しておこう

不動産契約から登記完了までは下記のような流れとなります。

  • 売買契約
  • 建物表示登記(新築物件の場合)
  • 決済・引き渡し(所有権移転登記・保存登記・抵当権設定を行う)
  • 登記情報識別情報通知書(権利証)の受け取り

売買契約から決済・引き渡しまでの期間は2ヶ月程度です。この期間中に新築物件であれば建物表示登記を行います。また住宅ローンを利用される方は、ローンの本審査やローン契約をします。

決済・引き渡し時には、所有権移転登記・保存登記・抵当権設定の申請を行います。ここでの登記は新築か中古か、あるいは住宅ローンの利用有無によっても異なります。

登記申請してから2週間程度で登記情報識別情報通知書(権利証)が自宅へ書留で郵送されます。申請内容に問題がなければ、登記申請の当日が登記日として記録されます。

おわりに:状況に合わせて必要な登記をチェックしよう

不動産登記とは、不動産の所在や規模・構造、権利関係などの情報を法務局に記録することを言います。
登記は所有財産を保守するという大切な役割を担っており、不動産の売買においては必ず登記手続きが発生します。

登記の種類は表示登記や所有権移転登記、抵当権設定登記などさまざまな種類があり、新築・中古、ローンの利用有無など状況によって必要な登記が異なります。
なお、登記はご自身でも行うことはできますが、特に売買に関わる登記は重要であるため、司法書士などの専門家に依頼することが大原則です。

登記を申請する際には「登録免許税」が発生します。登録免許税は登記報酬と併せて支払い、登記を依頼する司法書士や土地家屋調査士経由で納税する方法が一般的です。

このように、登記は重要でありながらも手続きが複雑な部分もあるため、不動産売買を検討されている方はご自身の場合はどのような登記が必要となるか、事前に理解しておくことが重要です。

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この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役
増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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