土地の購入にかかる仲介手数料はいくら？不動産会社の選び方も解説

不動産購入時に必要となる「仲介手数料」。マンションや戸建てと同様に、土地を購入する場合においても仲介手数料が発生します。

そして土地購入後に注文住宅を建築する場合は、既に建物が完成しているマンションや戸建てを購入することに比べて、手続きや介在する事業者の数が多くなるため、トータルの諸費用額が高くなる可能性があります。

土地購入時には以下のポイントを押さえておくことが重要です。

• 土地の仲介手数料金額の計算方法は、マンションや戸建てと同じ
• 土地売主が不動産会社である場合は、仲介手数料の値引きのチャンスあり
• 土地購入後３年以内に建物を建築することが取得税軽減の要件
• 土地購入は信頼できる不動産会社に相談するのが重要

土地の購入は、完成物件を購入するよりも難易度が高いと言われています。
なるべくコストを抑えて納得のいく住宅を完成させるためには、購入検討時から土地購入に必要な情報を知っておくことがとても重要です。
今回は土地購入に関する仲介手数料や税金、不動産会社の選び方まで幅広く解説していきます。

▼新築一戸建ての仲介手数料の情報をお探しなら、こちらの記事をご覧ください。
「新築一戸建てを仲介手数料無料で購入」するには？購入時のポイントや仕組みを解説

土地購入時の仲介手数料

土地購入時の仲介手数料は、マンションや戸建てを購入する時と同様に「物件価格のおよそ３%程度」が必要です。

ただし、この仲介手数料の金額はあくまで法律で定められた上限額であるため、仲介会社との個別の取り決めにより、手数料金額を減額することや無料にすることが実質的には可能です。

最近では仲介手数料を無料と謳う仲介会社も多くなっているため、興味があれば一度相談されてみることをおすすめします。

土地購入時における仲介手数料の値引き交渉の方法

安心・安全な土地購入を実現するためには、仲介会社の質や努力がとても重要です。
この点、いくら仲介手数料の金額が自由に設定できるとは言え、安易に値引きを要求することは得策とは言えません。

しかし、下記の状況である場合は、仲介会社にとっても金銭的メリットがあるため交渉に応じてくれる可能性があります。

• 仲介会社が売主の仲介会社も兼ねている場合
• 土地売主が法人（不動産会社）である場合

仲介会社が売主の仲介会社も兼ねている場合

不動産仲介業では、売主側・買主側のどちらか片方の業務を行う場合、もしくはその両方を行う場合の２つの業務形態があり、片方の業務を行う場合を「片手取引」、両方を行う場合を「両手取引」と呼びます。当然、両方の業務を行えば売主・買主両方から手数料が支払われるため、両手仲介の方が仲介会社の身入りは高くなります。

仲介手数料は成功報酬であるため、契約が成立しなければ仲介会社の収入はありません。
そのため、土地を購入する際に相談した仲介会社の業務形態がこの「両手取引」である場合は、仲介手数料の値引き交渉ができる可能性があります。

ただし、どの仲介会社であっても交渉に応じてくれるわけではありません。特に大手と言われる仲介会社は営業マンを多く抱え、会社を運営継続するための固定費も高いため、手数料の減額に応じない可能性が高いです。

また検討している土地が人気物件である場合も、他の購入検討者が現れる可能性が高いため、値引きに応じない可能性があります。

土地売主が法人（不動産会社）である場合

土地売主が不動産会社である場合も、手数料の値引き交渉が可能な場合があります。
このような土地は、介在する仲介会社が両手仲介である場合が多く、土地売買が成立すれば売主からの仲介手数料が約束されているため、手数料値引きに応じる可能性があるのです。

ただし、こちらも仲介会社のスタンスとして値引きに応じない場合や、稀なケースであるものの、専属して売主の仲介会社が介在している物件もあるため注意が必要です。

なお、売主である不動産会社が直接販売活動を行っていることもあります。この場合は、そもそも仲介会社が介在しないため仲介手数料は発生しません。
この様に、物件ごとに取引形態が異なるため、検討する土地物件の場合は購入相談する仲介会社が両手取引であるか否かを事前に確認しておくことが重要です。

土地を購入するときにかかるお金

土地を購入する際は、土地代の他にも「諸費用」と言われる支出が発生します。
マンションや戸建てと項目としては同様ですが、中には土地ならではの支出もあるため注意しましょう。

一般的にかかる費用一覧

土地購入にかかる諸費用は、一般的に物件価格の5～10%程度と言われています。
その主な項目は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 測量費
• 所有権移転登記費用
• 農地転用の手続き費用
• ローン手数料

上記の中で「測量費」と「農地転用の手続き費用」は、土地項目ならではの支出項目です。
「測量費」とは、売主の所有している測量図が著しく古く信頼性に欠ける場合や、隣地との境界境を示す境界標が無くなっていた場合などに、土地家屋調査士（測量士）に依頼して現地測量や隣地所有者の境界承諾を取得するための費用です。

また、「農地転用の手続き費用」とは、購入する土地が元々農地や生産緑地など、宅地以外の土地を購入する際に発生する費用です。こちらは費用負担以外にも、行政手続きに時間がかかる可能性もあるため注意が必要です。

測量費、農地転用の手続き費用のいずれも、「かかる場合」と「かからない場合」があります。
検討している土地においてはこれら費用が発生するのか、仲介会社に事前に確認しておくことをおすすめします。

税金一覧

続いて土地を購入する際の税金について見ていきましょう。

• 固定資産税精算金
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 消費税

固定資産税等精算金

不動産を所有していると「固定資産税」と「都市計画税」が毎年課税されます。そして、課税対象者はその年の１月１日現在の所有者であり、年の途中で所有者が切り替わったとしても、引き続き税金の支払いが発生します。

そのため、不動産売買を行う際は、その年の固定資産税と都市計画税を合計額を１月１日を起算日とする日割り計算を行い、決済日前日までの分を売主負担、決済日当日から12月31日までの分を買主負担として精算します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入した際に一度だけ課税される税金です。
ただし、住宅建築の場合は「土地購入後３年以内に新築すること」など、一定の要件を満たすことにより税額を控除する制度があります。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記簿に所有者移転の内容や住宅ローンによる抵当権設定を登記する際に発生する税金です。
ただし、これはご自身で直接行政に支払うものではなく、所有権移転登記を依頼する司法書士を通じて納税することが一般的です。

消費税

仲介会社を通じて土地を購入する際には、仲介手数料に対して消費税が発生します。
なお余談ですが、土地は「消費されないもの」としてみなされているため、土地代に対する消費税は発生しません。

土地を購入するときの注意点

土地を購入する際には、以下のポイントに注意しましょう。

• 既存建物の取り壊し費用が発生する場合がある
• インフラ整備の費用が発生する可能性がある<

既存建物の解体費用が発生する場合がある

土地として売り出されていても「古屋付き土地」の場合、既存建物の解体費用は原則買主負担です。
解体費用は建物の立地環境や大きさ、構造によって大きく異なります。
古屋付きの土地を購入する場合は、購入前に詳細な解体費用の見積もりをしておくことが重要です。

インフラ整備の費用が発生する可能性がある

土地の前面道路に水道管や下水管、ガス管などが埋設されていない場合、個人負担で新設が必要となる場合があります。
また、宅内への配管が隣接地の敷地を通過して場合なども、継続してその配管を使用することを隣接地所有者が承諾しなければ、新たな配管を設置する必要もあります。

土地の購入は信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめ

マンションや戸建てに比べ、土地の売買は調査内容や隣接地所有者との取り決めなど、契約・決済に必要な事項が多いため、取引難易度が高いと言われています。
そのため、購入後のトラブルを極力回避するためにも、土地の取引実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

なお、不動産メディア「リノビズム」のコラムでは、未公開土地の探し方を知ることができます。物件探しにお悩みの際は、ぜひお役立てください。
参考：未公開土地・非公開物件の探し方-ネットに載っていない物件を探す方法！

おわりに：土地の仲介手数料は、マンションや戸建てと同様に物件価格の３%程度

土地を購入する際は、マンションや戸建てと同様に仲介手数料が発生し、その金額は概ね「物件価格の３%程度」です。
なお、土地購入における仲介手数料の値引き交渉を安易にすることはおすすめしませんが、購入相談した仲介会社が「両手取引」である場合や土地売主が不動産会社である場合などは、仲介手数料の交渉ができる可能性があります。

土地の売買は契約・決済のための調査や手続きの事項が多いため、取引難易度が高いと言われています。
そのため、購入後のトラブルを極力回避するためにも、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

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